규제지역 해제! 성남ㆍ하남ㆍ과천ㆍ광명 얼마나 만회될까?

지난해 경기 남부지역 19개시의 아파트 월평균상승률과 가격부침을 비교해 봤습니다. 경기도의 평균상승률 10.9%를 상회하는 곳은 10개시입니다. Top4는 안성 22.6%>평택 22.4%>오산 20.7%>이천 20.2%입니다. 반면 성남 6.1%>과천 5.4%>광명 5.3%>하남 3.8%는 최하위입니다.

반면 가격부침 리스크인 표준편차는 경기도 평균이 9.9입니다. 평균을 상회하는 곳 순위는 오산 18.1>시흥 15.2>군포 13.3>의왕 13.2입니다. 금리상승으로 갭투자가 약해지면서 변동성이 높아졌습니다. 반면 광명 8.7>과천 6.3>성남 5.6>하남 5.4로 상승률이 낮으니 변동성도 미미했습니다.

지난해 경기도의 연초 대비 하락률은 -5.5%였습니다. 경기 남부지역에서 상승한 지역은 이천시와 안성시 2곳입니다. 마지막 규제지역 4곳 중에서 평균을 상회한 지역은 성남시가 유일합니다.

상위 1~3위는 경강선ㆍGTX 연장선 추진으로 관심을 모았던 이천, 외지인 소액투자가 활발했던 안성, 교통호재로 2023년 입주충격을 견뎌낸 평택입니다. 하위 1~3위는 입주부담이 큰 화성, 매물부담이 큰 광명, 공급부담에 노출된 수원입니다.

한편 경기도 위험 대비 상승배수는 1.1배입니다. 남부지역 Top3는 이천 4.1배>평택 1.7배>안성 1.7배입니다. 위험 대비 상승배수가 평균 1.1배를 넘어야 시장수익률을 이긴 것입니다. 성남은 시장평균을 상회하지 못했고, 하남, 과천, 광명은 1을 넘지 못해 투자메리트가 적었습니다.

한편 강북지역 위험 대비 수익배수는 1.1배입니다. Top3는 종로구 2.4배>용산구 2.4배>광진구 1.8배 순서로 연초 대비 수익률 상위지역이 모두 포함됐습니다. 위험 대비 수익배수가 1을 상회해야 가치 있는 투자이고, 평균 1.1배를 넘어야 시장수익률을 이겼다고 볼 수 있죠. 시장수익률을 하회한 지역은 성북>도봉>노원>동대문>서대문 5개구입니다.

2022년 강남 11개구의 아파트지수 12개월 월평균수익률과 수익률 변동성을 비교해 봤습니다. 강남지역의 월평균수익률 7.1%를 상회하는 구는 4개였습니다. 순위는 강서구 9.6%>서초구 9.4%>구로구 7.7%>강남구 7.1%입니다.

반면 월평균수익률이 위 아래로 움직이는 변동성, 즉 리스크인 표준편차는 평균 5.1입니다. 평균을 상회하는 구는 4개였습니다. 순위는 강서구 7.1>구로구 6.1>송파구 6.0>강동구 5.3입니다. 강남4구 중 송파ㆍ강동구 2개가 변동성 노출이 심했습니다.

지난해 경기 북부지역에서 연초 대비 평균상승률이 오른 지역은 없습니다. 북부 전지역이 마이너스입니다. 경기도의 연초 대비 평균하락률이 -5.5%였는데, 이보다 낮은 지역이 2곳입니다.

하락률이 컸던 지역은 입주물량이 많았던 양주시와 인근 양주시의 입주부담으로 급매물 출회가 많았던 의정부였습니다. 반면 하락률이 적었던 지역은 상대적으로 연초 대비 상승률이 미미했던 파주와 공물급량이 타이트하고 교통개선 기대감이 커진 동두천, 전세물량이 적은 구리입니다.

한편 경기도 위험 대비 상승배수는 1.1배입니다. Top3는 파주 1.7배>구리 1.2배>양주 1.2배입니다. 양주시는 연초 대비 하락률이 컸으나, 누적상승률이 크지 않아 가격부침이 상대적으로 완만했습니다 (2019년 초 대비 2022년 말 상승률 21%). 1.1배 시장수익률을 이겼습니다. 입주물량 소화 여부에 따라 향후 변화가 나타날 수 있는 지역입니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!