지그재그 거래량! 반등 예고하는 시그널은?

지난 다음에야 비로소 확인되는 바닥은 언제 어떤 형태로 다가올지 아무도 모릅니다. 할 수 있는 것은 지금과 유사한 경제 및 수급상황이었던 과거를 회상하고, 이를 근간으로 대비하는 것뿐이죠. 요즘 이슈는 서울 아파트 거래량 증가에 힘입은 저점신호입니다.

2013년 저점 확인 후 반등기에 전국 아파트 매매가격과 거래량을 월별 매트릭스로 구현해 보면 거래량이 불규칙적으로 오르내리면서 가격이 조금씩 오르는 모습입니다. 일반적 턴어라운드 형태인 시원한 역시계곡선 모습은 절대 아닙니다.

저점에서 깨끗한 거래량 증가가 드문 이유는 매수자와 매도자 간 힘겨루기 구간이기 때문입니다. 급매물 출회 시점에 부정적 시장전망이 투자심리를 압박하면서 거래량이 일시적으로 늘지만, 매물 소진이 마무리되면 사자와 팔자 간 가격갭으로 한동안 거래절벽이 반복됩니다.

조정과 거래위축이 동반된 후 가격메리트가 부각되고, 금리 등 경제이벤트가 나오면 심리적 모멘텀이 살아나면서 저가매수가 시작되는데요. 2013년 전후로 거래회전율이 0.32% 역사적 저점을 확인한 바 있습니다. 그런데 2023년 1월 거래회전율은 0.25%로 2013년보다도 낮습니다.

거래회전율은 부동산 매매시장의 활성화 정도를 측정할 때 사용하는 지표입니다. 매매가 가능한 부동산 중에서 매매를 통한 소유권 이전 등기 처리가 완료된 집합건물의 비율을 뜻합니다. 법원등기정보광장이 발표하는 거래회전율은 거래량의 바로미터로 해석될 수 있습니다.

2010년부터 거래회전율과 아파트거래량 증감률을 비교하면 ‘정(+)의 관계’입니다. 사이클산업인 부동산 거래량은 구간별로 편차가 큰데요. 그런 특성에도 불구하고, 거래회전율의 선행성은 유효해 보입니다. 회전율의 역사적 저점에서 거래량도 바닥인 경우가 많았습니다.

최근과 2013년 저점의 거래회전율을 비교한 거래회전율배수를 살펴봤더니 크게 낮습니다. 전국 기준으로 0.21배 수준에 불과합니다. 평균 0.21배를 상회한 지역은 부산, 인천, 대전, 경기, 강원, 충남, 전북, 전남 등 7곳입니다.

반면 평균 0.21배보다 낮은 지역을 내림차순으로 정렬하면 제주 0.21배>광주 0.18배>충북 0.18배>경남 0.18배>경북 0.17배>서울 0.17배>대구 0.12배>울산 0.12배>세종 0.1배 순서입니다. 회전율이 낮은 지역은 그만큼 매매환경이나 투자심리가 약화된 지역입니다.
그러나 역발상으로 생각하면 거래량과 매매가가 저점에 임박한 지역일 수도 있습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!