서울 아파트 연착륙, 거래량으로 확인될까?

서울부동산정보광장에서 발표한 서울 아파트 매매계약건수는 대표적 거래량 지표입니다. 3월까지 꾸준하게 회복해 1~3월 평균계약건수는 2,185건에 달합니다. 과거 평균거래량은 2020년 6,749건에서 2021년 3,499건으로 줄었다가 2022년에는 998건으로 급감했습니다.

3월까지 평균거래량이기에 턴어라운드를 단정키는 어렵습니다. 2022년 하락기 거래절벽 국면에서 벗어날 수 있다는 기대감 정도로 보입니다. 전년대비 증가율은 확연히 반등했지만, 기저효과(基底效果)일 수도 있어 회복 기조의 추세성을 확인하려면 5~6개월 흐름을 더 봐야할 것 같습니다.

서울 아파트의 매매거래량과 매매가격지수를 증감률로 비교해 봤습니다. 오르내림을 반복하는 가운데, 역상관관계를 보입니다. 좀 더 정확히는 가격지수가 하락하는 초기국면에서는 거래량도 함께 줄지만, 저점에 충분히 근접한 후에는 거래량이 빠르게 증가합니다.

물론 거래량 수준은 가격 추세가 상향 혹은 하향인지에 따라 다르고, 하락 수준에 따라서 달라집니다. 중요한 점은 거래량이 가격변곡점에서 항상 반응했다는 것입니다. 거래량은 투자자의 관심 척도이며, 가격과 상호보완적 관계임을 시사합니다.

강북 14개구에 대한 올해 1~3월 평균거래량을 2021년, 2022년 평균거래량과 비교해 봤습니다. 강북구 구별거래량은 월평균 77건입니다. 2021년 124건에서 2022년 33건으로 위축된 이래 회복하는 모습입니다. 아직 2021년의 0.6배 수준이지만, 2022년 대비로는 2.6배 증가했습니다.

평균보다 늘어난 지역은 은평구, 노원구, 성북구 등 7개구입니다. 동북ㆍ서북권 외곽지역이고, 급매물이 소진되면서 상대적으로 가격조정이 컸다는 공통점이 있습니다. 저렴한 대단지 구축아파트에 대한 투자 인기로 가격 상승폭도 컸지만, 조정 충격도 만만치 않았던 지역입니다.

강남 11개구에 대한 올해 1~3월 평균거래량을 2021년, 2022년 평균거래량과 비교해 봤습니다. 강남구 구별거래량은 월평균 100건입니다. 2021년 160건에서 2022년 48건으로 하락한 이래 회복했습니다. 2021년의 0.6배 수준이나, 2022년 대비로는 2.1배 증가했습니다.

평균보다 늘어난 지역은 송파구, 강동구, 강남구 등 4개구입니다. 거래량 많은 동남권 대단지 아파트 밀집지로 대기수요가 풍부하고, 강남4구에서 한동안 집값 내림세를 주도했던 선조정지역 순서이며, 안전진단 등 재건축규제 완화에 대한 기대감 등의 특징이 있습니다.

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