미분양 아파트 꺾였네, 저점 신호탄일까?

2007년부터 전국 미분양 아파트와 아파트 매매가격 증감률을 비교해 봤습니다. 매매가격 저점에서 미분양아파트 고점인 경우가 2009년, 2013년 확인됩니다. 2023년 들어서도 2월까지 미분양아파트는 전국적으로 7.5만호 고점을 형성하다가 3월 11개월만에 전월 대비 감소했습니다.

미분양 축소는 수급차원에서 호재입니다. 다만 미분양 감소 원인이 수요 증가 때문인지, 공급 축소 때문인지에 따라 평가는 달라집니다. 급매 소진에 따른 2030 실수요자 증가 효과가 컸는지, 분양시장 위축으로 시공사의 사업 일정 지연이 컸는지 주시해야 합니다.

‘미분양 아파트’를 전국과 서울로 나눠 비교해 봤습니다. 전국 미분양은 2월 75,438호에서 3월 72,104호로 줄어 감소율이 전월 대비 -4.4%입니다. 서울은 같은 기간 2,099호에서 1,084호로 줄어 감소율이 -48.4%로 더 컸습니다.

통상적으로 리스크가 더 큰 ‘준공후 미분양’도 살펴봤습니다. 전국은 2월 8,554호에서 3월 8,650호로 1.1% 증가했습니다. 다만 수도권 미분양 부담에도 불구하고, 전국 증가율이 2월 13.4%에서 현저히 줄었습니다. 한편 서울은 같은 기간 405호에서 392호로 감소율이 -3.2%입니다.

전국 각 지역별로 2월과 3월의 미분양을 비교해 봤습니다. 서울과 경기의 전월 대비 감소율이 각각 -48.4%, -12.4%로 컸습니다. 지방에서는 강원 감소율이 -8.7%로 컸습니다. 조정 폭이 상대적으로 컸지만, 대기매수세가 탄탄한 서울과 경기의 미분양 감소세가 두드러졌습니다.

부동산시장 연착륙을 위한 규제완화, 특례보금자리론 효과, 시공사 자구노력이 마중물 역할을 했습니다. 추가하락 우려로 위축됐던 매수심리가 안정을 찾으면서 급매물이 소진되자 신혼부부 등 실소유자 중심으로 서울 외곽과 광명시 일대에 대한 관심이 커진 것으로 보입니다.

서울 구별로 2월과 3월의 미분양을 비교해 봤습니다. 강동, 구로, 마포의 전월 대비 감소율이 각각 -77.8%, -53.4%, -5.4%에 달했습니다. 강동구 둔촌주공 잔여물량 899가구가 무순위청약에서 성공리에 판매됐고, 구로구 천왕역 역세권 아파트의 판매가 완료됐습니다.

마포구 도시형생활주택 243호가 미분양입니다. 강북구 수유동 136호, 미아동 64세대 판매 여부도 실수요자 매매흐름에 중요한 이슈일 것입니다. 분양 시즌이 도래함에 따라 5월 미분양 및 준공 후 결과가 부동산 저점시그널과 건설사 분양 지연 사이에서 방향등이 될 것입니다.

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