갑자기 여기? 갭투자 어디까지 가나 보자!

갭투자 선호지역은 몇가지 조건이 있습니다. 첫째, 실거래가격 하락이 커지면 기회요인이 됩니다. 둘째, 직주근접 등으로 전세가격이 빠르게 오르면 기술요인이 됩니다. 셋째, 교통환경이나 배후수요 충족으로 매매가격이 장기적으로 상향될 수 있는 투자요인이 뒷받침되어야 합니다.

갭투자율을 발표하는 ‘아실’에 따르면 과거 경기도 갭투자율 1차 반등기 저점(2019년 11월)과 2차 반등기 저점(2021년 1월)은 각각 6.5%, 2.8%였습니다. 이후 갭투자 매매가 점증하는 과정이 반복됩니다. 2023년 8월 기준 갭투자율은 1.9%에 머물렀습니다. 역사적인 저점 수준에 근접했습니다.

경기도 갭투자율 1차 반등기(2019년 12월~)의 주변환경을 살펴봤습니다. 기준금리는 인하과정을 거쳤고, 경기도 아파트 매매거래량은 이전보다 뚜렷하게 증가하는 모습입니다. 충분한 아파트 가격조정, 금융비용부담 완화, 실수요자 매매에 따른 미분양아파트 감소가 당시의 팩트입니다.

2023년 8월 상황은 어떤가요? 충분하다고 보기에는 이견이 있을 수 있지만, 아무튼 가격조정이 있었고, 실수요자의 동참으로 거래량 회복이 시작됐습니다. 기준금리는 과거 대비 수위가 많이 높지만, 컨센서스는 추가 인상보다는 동결 횡보 쪽으로 가닥이 모아지고 있습니다.

갭투자 과정입니다. 실거래가격 급락으로 인한 매매가격 약세에 실수요자가 동참하면서 저점인식이 확산됩니다. 전세가율 하락지역의 전세수요 회복으로 전세가율이 바닥권에 도달합니다. 전세가 회복으로 매매가가 자극 받다가 매매가 상승 기대감이 커지면서 매매심리가 회복됩니다.

전세물건이 소진되면서 전세가 상승률이 매매가 상승률 보다 높아지면 갭투자에 대한 관심이 서서히 늘어납니다. 이 상황이 무르익으면 전세가율이 하향되더라도 갭투자는 상승사이클을 형성해 2021년 말처럼 과열국면으로 진입하죠. 혹시 지금이 2019년 11월 분위기는 아닐까요?

경기도 갭투자 누적거래건수(2023년 1~8월)는 5,573건으로 전년동기 대비 11% 감소했습니다. 누적갭투자율도 7.4%로 전년동기 15.9%의 절반에도 못 미칩니다. 그런데 누적매매거래건수는 7.5만건으로 전년동기 대비 92% 증가했습니다. 올 들어 매매거래건수의 빠른 증가가 변수입니다.

갭투자가 늘어날려면 가격메리트, 금리, 실수요, 거래량, 전세가율 회복이 선행되어야 하죠. 그리고 무엇보다 매매가격이 오를 수 있는 확신이 뒤따라야 합니다. 섣불리 시도하기 어려운 이유입니다. 그러니 실제 갭투자가 증가한다면 인기지역이 될 가능성도 있습니다. 2부에서 그곳을 알아봅니다.

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