동질감 떨어지네! 강북이라고 다 똑같지 않군

강북권역 아파트 평균지수와 노도강 아파트지수를 비교해 보았습니다. KB부동산의 홈화면 하단 메뉴>데이터허브>KB통계보드>KB아파트 매매가격지수>상단 지역선택 필터(서울 노원ㆍ도봉ㆍ강북구 설정)>하단 가격지수와 변동률(%), 구별 상승순위, 평균가격 등의 검색이 가능합니다.

2022년 상반기까지 유사한 흐름을 보이다가 2022년 4분기부터 강북평균대비 노도강 아파트의 가격차이가 확대되는 모습입니다. 2023년에도 괴리는 좀처럼 좁아지지 않았고, 2024년 1월 기준으로 4.2p에 달합니다. 이는 2년 내 최대치 수준으로 지수간 갭(Gap)이 확대된 것입니다.

노도강지역은 강북구, 노원구, 도봉구를 지칭합니다. 서울 동북8권 중 북쪽에 위치한 지하철 4호선 라인으로 서울진입 목표의 실수요가 많습니다. 업계에서 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)와 시세를 비교하는 과정에서 가격괴리를 강조하기 위해 이 명칭을 자주 사용하곤 합니다.

아파트 상승기였던 2020년 10월~2022년 10월, 2년 간 노도강 시세 상승률이 각각 26.3%, 21.4%, 20.5%로 강북권역 평균 20.4%를 상회했었습니다. 내집마련 붐이 일었던 시기에 서울 진입을 위한 갭투자가 활발했었고, 지금은 급등기에 대한 반작용 측면의 조정과정이 진행 중입니다.

강북권역에서 다양한 개발이슈로 주목받았던 지역이 용산구입니다. 2020년 10월~2022년 10월, 2년 간 상승률은 22.8%로 강북권역에서는 노원구 26.3%에 이어 2순위입니다. 강북권역 대부분 지역이 2022년 10월을 기점으로 하락 전환했지만, 2023년 1분기까지 상승세가 유지됐었죠.

용산구와 노도강 간 가격 갭을 비교해 보았습니다. 2023년 1분기부터 본격적으로 확대되기 시작해 2024년 1월 15.3p로 확장 추세죠. 개발 기대감이 유지되고 있는 용산구의 가격이 안정세인 반면, 노도강은 여전히 급매물 해소과정이 이어지고 있습니다.

노도강지역과 용산구의 1월 기준 전년동기 대비 하락률을 살펴봤습니다. 입지 대비 낮은 집값으로 인기를 누렸던 노도강은 갭투자 매력이 약화되면서 상황이 급변했고, 지금도 거래량이 위축되면서 약세입니다. 아직 고금리 부담으로 실수요자가 진입장벽을 느끼고 있는 것으로 보입니다.

서울 입성을 원하는 외곽 젊은층과 가격 메리트를 염두에 둔 투자수요가 매수에 동참하기에는 호가공백이 만만치 않습니다. 매물은 늘었지만, 장기적인 부동산 전망에 대한 불확실성이 존재하면서 거래량이 따라주지 못하는 상황이죠. 노도강에 낙폭과대 인식이 부각될 시점은 언제일까요?

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