꼬마빌딩 투자 시 꼭 알아야 할 적정가격 산출 방법

꼬마빌딩 시장은 팬데믹 시기의 저금리를 등에 업고 2021년 말까지 대출을 최대로 받아 ‘영끌 투자’까지 나올 정도로 뜨거웠다. 하지만 금리 상승과 경기침체로 꼬마빌딩 시장도 거래가 급감하고 있다.

2021년 건물 가격이 가장 높을때 구입한 사람은 대출 이자 부담 등으로 마음고생이 심할 것이다. 대출금리가 높은 상황에서 투자자는 좀 더 신중하게 꼬마 빌딩을 골라야 한다. 즉, 건물의 적정가격을 산출해서 높은 가격으로 매입하지 않도록 한다.

상업용 부동산 거래량이 지속적으로 침체하는 이유는 경기침체도 있지만, 팬데믹 시기의 대출금리가 2%대인 데에 비해 2022~2023년의 대출금리는 5% 내외로 2~3%p 상승 한 영향이 크다.

2024년 7월 기준, 개인 매수자는 대출금리가 4% 초반대로 낮아지면서 건물 거래가 작년에 비해 조금 나아졌다. 그렇지만 여전히 대출받아 건물 구입하기가 만만치 않다. 건물에서 나오는 임대수익률이 대출이자보다 낮기 때문이다.

꼬마빌딩은 대부분 대출을 받아 구입하는데 대출액이 많이 나오지 않고, 월세를 받아도 대출이자를 내기 힘들다 보니 현금이 많은 자산가가 매입하는 상황으로 바뀌고 있다. 한편 비싼 사무실 월세를 내는 법인이라면 건물을 매입해 대출이자를 내는 것이 더 유리해 건물 매입을 검토하기도 한다.

실제로, 지난 2월에 한 고객은 서울시 송파구 방이동에 소재하는 건물을 60억원에 매입했다. 대출은 10억원 정도만 받았고, 건물 매입 금액 대비 임대수익률은 연간 3.5%다.

지하철 도보 3분 역세권이고, 주변에 대단위 아파트 단지가 있어 공실 가능성이 낮은 건물이다. 건물 주변으로 아파트 재건축을 진행 중이어서 재건축이 완료되는 10년 후에는 지가상승과 임대료상승을 통한 자산가치 상승을 기대할 수 있는 건물이다.

과거에는 매입할 때 투자용 70~80%, 사옥용 20~30% 비중이었다면, 최근에는 사옥용 비중이 좀 더 높아졌다. 아파트 시장처럼 건물 시장도 사옥용 등 실수요 비중이 늘어나고 있는 것이다. 은행에서 부동산 자문을 하는 필자도 사옥을 구하려는 고객이 많아졌음을 피부로 느끼고 있다.

건물은 적정가격보다 낮은 가격에 매입해야 투자에 성공했다고 할 수 있다. 그러면 건물의 적정가격은 어떻게 알 수 있을까? 아파트는 단지별로 면적, 구조, 준공 연도, 커뮤니티 시설 등에 따라 가격이 표준화되어 있어 가격 예측이 가능하지만, 건물은 각기 달라 가격을 산정하기가 쉽지 않다.

물론 요즘에는 디스코, 밸류맵 등 부동산사이트를 통해주변 거래 사례를 유추할 수는 있지만, 이것만으로는 적정가를 산출하는데 한계가 있다.

그래서 가격을 쉽게 예측하는 방법은 임대료를 역산하는 것이다. 지금 시장에서 거래되는 수익형 건물의 연간 임대 수익률은 지역에 따라 다르지만, 평균 3~3.5%다. 임대수익률은 연간임대료 수익을 임대보증금을 제외한 매매금액으로 나눠 산출한다(*임대수익률=연간 임대수익/(매매금액- 임대보증금)).

가령, 서울시 마포구에 소재하는 A 건물의 매매가격이 100 억원이고, 임대보증금이 4억원, 월세가 2,000만원이라면 이 건물의 연간 임대수익률은 얼마일까? 위 산식을 대입해 계산해보면 이 건물의 임대수익률은 2.5%다(=2,000만원 ×12개월/(100억원-4억원)=2.5%). 수익형 부동산의 적정 임대수익률은 3~3.5%라고 할 때 이 건물은 낮은 수준이다.

그렇다면 이 건물은 얼마가 적정가격일까? 투자자가 연간 3.2%의 임대수익률을 원한다면 이 건물의 매매가격은 79억원이어야 한다(*매매가격=연간 임대료/연간 임대수익률 +임대보증금=2억4,000만원/3.2%+4억원=79억원).

시장에서는 매물로 100억원에 나왔지만, 분석해보니 이 건물의 적정가격은 79억원으로 20% 정도 비싸다고 생각하면 된다. 현재시장에 나와있는 매물을 분석해보면 20%정도는 가격을 낮춰야 적정가격이라고 할 수 있는 매물이 대다수다.

여기서 우리가 체크할 것은 A 건물의 임대료다. 만일 2,000만원이라는 월세가 시장에서 형성된 적정 임대료라면 이렇게 분석하는게 맞다. 그런데 A건물의 적정 임대료분석을 위해 주변 시세를 조사해봤더니, A 건물은 한 달에 2,500만원을 받을 수 있는 건물이라면 이 건물의 자산가치는 달라져야 한다.

연간 임대수익률을 3.2%로 역산해서 다시 계산하면 이 건물의 적정가치는 97억7,000만원으로 매물 호가와 비슷한 수준이다(=3억원/3.2%+4억원).

이처럼 건물의 적정가치를 산출할 때는 건물의 임대수익을 역산하는 방법이 가장 합리적이다. 이것을 수익환원법이라고 한다. 이를 바탕으로 건물 거래 사례, 입지(개발여건), 지역 성장가능성 등을 고려해 건물가치를 조정 하면된다. 토지나 낡은 건물일 경우에는 토지 비용과 건물 공사비(신축 또는 리모델링비용)대비 개발후에 나올 수 있는 임대수익을 고려해 매입가격을 결정하면 된다.