[토큰증권이 온다-①] '꼬마빌딩 멘토' 홍재근 카사코리아 대표

[※편집자 주 = 7월 말 전자증권법·자본시장법 개정안 발의로 조각투자 업체들이 투자계약증권 발행, 신탁수익증권 발행·유통을 준비 중입니다. 이르면 내년 말 본격적인 토큰증권(ST) 시장도 함께 열릴 것으로 예상됩니다. 국내 토큰증권 시가총액이 2024년 34조원에서 2030년 367조원으로 대폭 커질 것이라는 예상 속에서 시장 개화를 앞두고 연합인포맥스는 조각투자 릴레이 인터뷰를 한 주간 송고합니다]

(서울=연합인포맥스) 한상민 기자 = 조각투자 가운데 시장의 관심이 가장 많은 분야는 단연 부동산이다. 적은 돈으로 빌딩에 투자할 수 있는 부동산 조각 투자.

금융위원회의 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)로 인증받은 부동산 조각투자 기업 중 하나인 카사코리아의 홍재근 대표는 '꼬마빌딩의 멘토'를 꿈꾼다.

홍 대표는 4일 "부동산의 땅 가치와 내재가치를 지향한다"며 "카사가 꼬마빌딩에 투자해 엑시트하는 경험을 투자자들이 따라가면 꼬마빌딩 투자를 체험하고 학습할 수 있다"고 말했다.

그는 부동산 디지털수익증권(DABS·댑스)이 일반적인 부동산 리츠(REITs)와 달리 투자 경험과 물권이 연결된 점이 강점이라고 설명한다. DABS는 자산유동화증권(ABS)을 디지털 방식으로 수익 증권화한 것을 의미한다.

투자자들은 공모부터 엑시트까지의 과정을 따라가면서 실제 500억원 이하의 꼬마빌딩을 투자하는 경험을 간접 체험할 수 있다.

홍 대표는 "리츠 투자는 개인의 경험과 물권이 분리돼 있지만, 미래 종착지로 조그마한 꼬마빌딩을 사고 싶은 투자자들에게 카사가 경험을 제공할 수 있다"며 "부동산 펀드와 리츠 대비 '경험 투자'라는 역할을 하려 한다"고 말했다.

카사코리아는 조각투자 투자자들과의 커뮤니케이션 확장을 또다른 비즈니스모델의 발전 방향으로 보고 있다. 내년에는 커뮤니티나 온·오프라인 모임 등을 진행해 함께 학습하고 정보를 공유할 예정이다.

카사코리아는 대신파이낸셜그룹에 지난 3월 인수된 부동산 조각투자 플랫폼이다. 카사는 대신파이낸셜그룹에 인수된 후 수익증권을 DABS 발행량과 동일한 수량만큼 발행해 예탁결제원에 전자등록하고, 수익증권과 DABS를 1대 1 매칭해 투자자 권리를 보호하는 식으로 사업구조를 변경했다.

홍 대표는 대신파이낸셜그룹에 인수된 카사의 새 대표다. 대신증권 리서치센터의 미래산업팀장 출신인 그는 토큰증권 등을 담당하는 신사업추진단장을 역임하다 카사 대표이사로 올해 자리를 옮겼다.

그는 부동산에 강점이 있는 대신파이낸셜그룹과의 내부 자문을 갖는 등 부동산팀과 소통하며 유망 물권을 물색해왔다. 사업가치가 있는 유명 관광지 등의 물권도 고려했지만, 공실 리스크를 줄이기 위해 지분 가치를 우선으로 보고 있다.

카사 플랫폼은 대신증권 모바일트레이딩시스템(MTS)에서 조각투자 전용 계좌를 만들고 상업용 부동산에 공모·투자·배당 등을 하게 된다. 비금전 신탁수익증권을 투자자들이 매수하면 임대료 등을 배당 형태로 받고 건물을 매각하면 시세차익을 지분만큼 나눠 받는 방식이다.

투자자들은 카사 플랫폼 내 유통시장에서 수익증권을 매매해 자본차익을 기대할 수도 있다. 카사는 플랫폼에서 DABS를 다자간상대매매의 매매방식으로 거래하고, 매매회전율은 일 100% 이하로 제한된다. 건물 지분 투자는 부동산 수익증권의 공유지분에 대한 투자로 부동산 간접투자 방식이다.

다만 현재 조각투자는 장내 거래량이 많지 않아 실제 부동산의 감정평가액 대비 유통시장의 가격이 낮아지는 사례도 있다. 실제 가격을 대표하지 못해 가격이 벌어지기도 하는데 이에 거래소 장내시장이 활성화되며 유동성 공급자(LP) 요구가 뒤따를 것으로 예상된다.

카사는 과거 하나은행을 통해 약 5만8천명의 계좌 연결 회원들과 소통해왔다. 현재까지 총 6건의 부동산 건물을 상장했고 2건의 매각을 완료했다.

오는 6일 카사는 대신파이낸셜그룹의 노하우가 첨가된 첫 번째 건물인 167억원 규모의 압구정 커머스빌딩 공모를 준비하고 있다.

카사의 사무실 오피스빌딩 바로 맞은 편에 있는 역삼 한국기술센터는 카사가 엑시트에 성공한 사례다. 지난 2021년 9월 30일 84억5천만원에 상장된 역삼 한국기술센터 21층은 지난해 5월 3일 93억원에 매각됐다. 지난 2020년 12월에는 101억8천만원에 상장된 역삼 런던빌 건물을 지난해 6월 16일 약 1년 6개월 만에 117억원에 매각하는 데 성공했다.

한편 홍 대표는 현재 금융당국의 규제 방안에 대해서는 조각투자 업계 내 공감대가 형성됐다고 판단했다. 다만 일부 마케팅 제한과 일반 투자자 투자한도 2천만원 제한 등은 도산절연 등의 안전장치가 마련된 만큼 완화되는 방향으로 나아가야 한다고 지적했다.

현재 규제 특례로만 적용되는 상황에서 국회에서 전자증권법·자본시장법 개정안이 통과되면 카사는 토큰증권(ST) 형태로도 부동산 신탁을 통해서 수익증권을 발행할 수 있게 된다.

홍 대표는 "부동산 물권과 타협하지 않는 회사"라고 자신하며 "카사의 눈썰미를 믿고 투자한 투자자들의 꼬마빌딩에 대한 꿈을 도와주겠다"고 강조했다.

smhan@yna.co.kr