[토큰증권이 온다-⑥] "랜드마크를 사다"…조찬식 펀블 대표

[※편집자 주 = 7월 말 전자증권법·자본시장법 개정안 발의로 조각투자 업체들이 투자계약증권 발행, 신탁수익증권 발행·유통을 준비 중입니다. 이르면 내년 말 본격적인 토큰증권(ST) 시장도 함께 열릴 것으로 예상됩니다. 국내 토큰증권 시가총액이 2024년 34조원에서 2030년 367조원으로 대폭 커질 것이라는 예상 속에서 시장 개화를 앞두고 연합인포맥스는 조각투자 릴레이 인터뷰를 한 주간 송고합니다.]

(서울=연합인포맥스) 한상민 기자 = 파리의 에펠탑, 뉴욕 자유의 여신상, 두바이의 부르즈 칼리파 등 랜드마크 건물은 도시를 상징한다. 개인 투자자에게 이런 대표건물의 부동산 지분 투자는 멀게만 느껴진다.

펀블은 랜드마크 자산을 조각투자할 수 있게 물권 상장을 진행하고 있다. 펀블의 조찬식 대표는 서울 잠실 롯데월드타워 시그니엘, 부산 해운대 엘시티 등 랜드마크 부동산의 상장에 집중하고 있다.

조 대표는 11일 "희소성 있는 랜드마크 자산은 하강 국면 시장에도 가격 방어력이 높고 상승장에는 가격탄력성이 높다"며 "피카소의 작품처럼 좋은 자산을 대중이 더 가지고 싶어 하는 것과 같다"고 말했다.

펀블은 지난해 9월 64억8천만원의 롯데월드타워 시그니엘 1개 호실에 공모를 진행했다. 공모 당일 모집이 완료된 해당 물권은 약 8개월 만에 엑시트(투자금 회수)에 성공했다. 올해 4월 배당과 매각을 합해 연 환산 10.59% 수익률을 냈다.

지난해 12월에는 28억5천만원 상당의 해운대 엘시티 1개 호실을 공모했다. 지난 7월 말 배당기준일 기준 공모가를 소폭 밑돌며 거래되는 가운데 배당 수익률은 4% 수준이다.

펀블은 지난 2021년 5월 금융위원회 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)로 지정됐다. 신탁수익증권 형태로 부동산 물권의 발행과 유통을 진행하고 있고, 계좌관리기관은 SK증권이다.

지난 5일부터는 키움증권 모바일트레이딩시스템(MTS)에서 마이데이터 서비스 연동으로 자산 추이, 수익률 등을 확인할 수 있게 됐다.

조 대표는 하나대투증권(현 하나증권)으로 금융권에 진입했다. 부동산금융부에서 일하던 그는 프랭클린템플턴투자신탁운용 금융상품개발부와 아너스자산운용 글로벌 부동산 투자본부장 등을 거친 뒤 펀블 대표이사가 됐다.

그는 부동산 공모펀드 시장에서 증권사 자산관리(WM)·프라이빗 뱅커(PB) 센터 등에서 고액자산가 위주로 투자 기회가 제공되는 점이 한계라고 봤다.

조 대표는 "부동산 펀드도 폐쇄형이 많아 환금성 제약이 높다"며 "조각투자 플랫폼과 토큰증권은 유통시장을 통해 부동산 펀드 대비 환금성이 개선되는 효과가 있다"고 말했다.

그는 부동산 조각투자가 리츠(REITs) 대비로도 강점이 있다고 설명했다. 통상 리츠는 번들(묶음) 형태로 포트폴리오를 구축한다. 이에 리츠가 상징 건물뿐 아니라 외곽 자산 또한 간접투자 되는 점이 단점이라는 것이다.

조 대표는 "부동산 토큰증권은 리츠와 달리 자신만의 포트폴리오 구축할 수 있는 차별점이 크다"고 말했다.

그는 토큰증권발행(STO) 시장의 장점은 팬들이 참여하는 것이라고 강조했다. 이에 조 대표는 투자자가 지닌 상품에 혜택을 주는 아이템을 기획 중이다.

실제로 그는 작년 10월 한 투자자의 편지로 부동산 조각투자의 가능성을 몸소 느꼈다.

그는 "롯데월드타워 근처에 사는 한 투자자가 '언제 저기에 투자할 수 있을까 생각하다 건물 일부분을 가지고 있다는 자긍심이 커졌다'고 말했다"며 "조각투자로 만들어가고자 하는 가치가 시장에서 통용될 수 있다고 느꼈다"고 말했다.

조 대표는 궁극적으로 100억원~300억원 수준 부동산을 목표 가격대로 보고 있다. STO 시장이 확대되면 500억원 이상의 중대형 물권 상장도 목표다.

조 대표는 현재 5개가량의 후보 자산을 살피며 올해 말까지 1~2개 추가 건물 상장을 진행하려고 하고 있다. 올해 상반기는 부동산 시장의 변곡점 예측이 불확정적인 상황에서 관망세를 탔다고 설명했다.

그는 지속된 현금흐름을 위해 임차인의 재무건전성이나 신용도 등을 검토하고 있다. 임대 만기와 함께 장소, 상징성, 희소성 등을 살피고 있다.

펀블은 투자 수익률을 올릴 수 있게 취득 전, 건물 상장 전에 임대차관리(LM·Leasing Management) 밸류에드(Value-add) 작업을 진행하고 있다. 이는 임차인의 임대 만기가 끝날 때 현시점에 맞는 임대료 부과하는 방식이다.

중소형 오피스 시장에서 유망 매물의 매수·매도간 호가 갭은 높다. 이에 조 대표는 100억원 이하의 시장에서 빠른 자산 유동화를 제공하는 점이 경쟁력이라고 설명했다.

한편 조 대표는 토큰증권이 초기 시장인 만큼 법안 등을 통한 유동성·시장조성(MM) 기반이 필요하다고 봤다.

조 대표는 "시장 조성을 인위적으로 하게 되면 시세 조정이 돼버릴 수 있다"며 "제도적으로 시장을 부응해 줄 수 있게끔 정비됐으면 한다"고 말했다.

그는 "STO는 글로벌한 투자자 유치와 우량자산 거래 기회 등 전 세계적으로 새롭게 열리는 시장"이라며 "세계적인 토큰증권 거래 운영사로 성장해 나가고 싶다"고 강조했다.

smhan@yna.co.kr