한신평 "해외부동산, 투자 금리 2~3배 높아져…리파이낸싱 리스크"

"미국 CRE, 공실 리스크 노출·유럽, 금리 상승 압력 노출"

(서울=연합인포맥스) 한상민 기자 = 국내 증권사와 보험사의 해외부동산 투자가 2018~2019년 대부분 이뤄지며 현재 리파이낸싱 리스크가 크다는 분석이 나왔다.

채영서 한신평 금융·구조화평가본부 선임애널리스트는 11일 국내 증권사·보험사의 해외 상업용 부동산(CRE) 리스크 및 대응력 점검 웨비나에서 "2018~2019년 해외 상업용 부동산 취득 물량이 절대적으로 많다"며 "당시 대출 금리가 1~2%로 낮았는데 현재 리파이낸싱(재융자)이 이뤄질 경우 대출금리가 2~3배 높아 자산가치 하락 위험에 직결돼 있다"고 말했다.

채 애널리스트는 해외 상업용 부동산의 만기 집중도가 높은 점도 우려된다고 강조했다. 해외 상업용 부동산의 3년 내 만기도래 금액이 13조6천억원이다. 이 중 오피스는 7조6천억원을 차지한다.

증권사의 해외 상업용 부동산 잔액 중 3년 내 만기가 도래하는 금액은 전체의 67%(7조4천억원) 수준이다.

채 애널리스트는 "3년 내 만기 도래 익스포저의 자기자본 부담이 전반적으로 높지는 않다"면서도 "부실이 집중될 경우 추가 출자 부담에 따른 유동성 위험과 가치하락에 따른 원금 손실 위험 등이 존재한다"고 강조했다.

이어 "증권사는 해외 CRE 중 유럽과 북미의 오피스 비중이 높아 유럽과 북미의 최근 부동산 가치 하락 위험에 노출돼 있다"며 "보험사는 해외 CRE 잔액 중 만기 도래 금액이 33%(7조5천억원)로 2026년 이후가 대부분이라 부담이 다소 낮다"고 설명했다.

증권사는 3년 내 만기도래 익스포저는 유럽 미매각 물량에 집중돼 있다고 분석했다. 보험사는 개방형 펀드를 포함해도 3년 내 해외 상업용부동산 만기도래 익스포저가 증권사 대비 상대적으로 낮았다.

자기자본 대비 익스포저는 올해 1분기 말 기준 대형 증권사가 11.8%, 중소형사가 3.3%였다. 보험은 자기자본 대비 익스포저가 같은 기간 생명보험사 5.1%, 손해보험사 9.1%로 손보사가 더 높았다.

윤소정 한신평 수석애널리스트는 증권사와 보험사의 업무 보고서 등으로 핵심 리스크 요인을 선정했다.

그는 금융환경에 따른 금리 상승, 높아진 공실률, 임대차 계약 구조가 안정적이지 않은 경우 등을 중요 위험 요인으로 꼽았다. 이후 변제순위, 담보인정비율(LTV) 등의 조달 구조와 LTV 관련 트리거 등 커버넌트(Covenant·계약) 구조도 향후 위험 노출 수준을 결정하는 요인으로 봤다.

윤 애널리스트는 공실률은 국가별로 안전자산 선호(Flight to Quality) 현상이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 종료 이후에도 지속될 것으로 봤다.

그는 "해외 CRE의 공실률은 해당 지역 내 오피스 공급량, 경기 여건 등 수급 현황에 따라 지역별로 다른 상황"이라며 "신축 자산이거나 입지 경쟁력이 있다면 여전히 선호도가 높은 등 개별 오피스의 경쟁력을 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.

개별 지역의 공실 리스크는 우량 임차인과의 장기 계약 등으로 리스크가 해소될 수 있다고 봤다. 중순위 대주 입장에서는 LTV와 부채상환비율(DSCR) 등의 구조가 중요한 상황이라고 분석했다.

윤 애널리스트는 "커버넌트는 유럽의 경우 만기 도래 전 매년 자산 재평가를 한 뒤 LTV 트리거를 충족해야 해 자산가치 하락기에 LTV 트리거에 노출되는 경우가 많다"며 "즉, 미국은 공실 리스크, 유럽은 금리 상승 압력에 더 노출돼 있다고 볼 수 있다"고 설명했다.

smhan@yna.co.kr