[해외부동산 공모펀드-①] 사모와 다른 공모…이지스 주목

[※편집자 주 = 해외부동산 시장이 불안합니다. 미국과 유럽에서 상업용부동산에 활발하게 투자했던 운용업계가 펀드 만기를 앞두고 안절부절못하는 상황입니다. 해외부동산 사모펀드와 달리 공모펀드는 투자자 수가 많아 사회적 혼란이 우려됩니다. 펀드가 환 헤지 계약을 이행하지 못할 경우 은행도 영향을 받습니다. 일각에선 리파이낸싱 펀드로 해외부동산 공모펀드를 지원하자는 목소리가 나옵니다. 연합인포맥스는 운용사와 은행, 당국의 이야기를 들어보고, 해외부동산 공모펀드 이슈를 점검하는 기획 기사를 송고합니다.]

(서울=연합인포맥스) 서영태 송하린 기자 = 대거 손실 구간으로 진입한 해외부동산 공모펀드의 만기도래일이 코앞으로 다가왔다. 일부에서는 최대 10만여명의 개인투자자가 손실을 볼 것이란 추정도 나온다.

업계에서는 가장 먼저 부동산시장 침체 직격타를 맞은 이지스자산운용의 '이지스글로벌부동산 투자신탁 229호(이하 트리아논 펀드)'의 움직임을 주목하고 있다.

14일 금융투자업계에 따르면 트리아논 펀드는 다음달 6일 '신탁계약기간 변경의 건'을 위한 수익자총회를 개최한다. 수익자총회에서는 펀드 만기를 연장할지 여부를 결정하게 된다.

기관투자자용 사모펀드(약 1천835억원)와 개인용 공모펀드(약 1천865억원)로 구성된 트리아논 펀드는 10월 말에 만기가 도래한다. 펀드 자산인 독일 트리아논 빌딩의 가치가 하락하자 대주단이 리파이낸싱 조건으로 추가 출자를 요구했다.

하지만 투자자들의 의견이 쉽사리 추가 출자로 모이지 못하는 상황이다.

이지스자산운용 관계자는 "개인뿐만 아니라 기관도 추가 출자 쪽으로 의견을 모으고 있는 상황은 아니다"고 말했다. 트리아논 펀드의 리파이낸싱은 가능성은 현재로서는 크지 않은 상황이다.

그래도 투자자가 의견을 모아 펀드 만기를 연장하면 운용사가 주도적으로 독일 프랑크푸르트 트리아논 빌딩을 매각하며 보다 높은 가격을 받을 수 있다. 현지 대출기관의 헐값 매각보다는 나은 선택지다. 투자자 손실을 최소화할 수 있기 때문이다.

트리아논 펀드를 시작으로 해외부동산 공모펀드는 차례대로 만기를 맞이할 예정이다.

국내에선 지난 2017년~2019년에 해외부동산 투자 바람이 불었다. 통상 부동산펀드 만기가 5~6년인 점을 고려하면 대부분의 펀드가 2022년~2025년에 만기를 맞는다. 올해 4분기부터 연쇄적인 공모펀드 손실 확정이 나타날 것으로 운용업계가 우려하는 배경이다.

금융투자협회에 따르면 지난달 말 기준으로 부동산형 해외투자 펀드 설정 규모는 2조3천262억원이다. 여기에 '파생형 해외투자 펀드'로 분류되는 파생형 해외부동산 펀드까지 고려할 경우 만기가 도래할 해외부동산 공모펀드 설정 규모는 훨씬 클 것으로 보인다. 파생형 해외투자 펀드 설정 규모는 14조1천827억원이다. 앞서 김소영 금융위원회 부위원장은 개인의 해외부동산 투자 규모가 3조원대라고 말한 바 있다.

문제는 개인투자자 수가 정확히 파악되고 있지 않다는 점이다.

금융감독원 관계자는 "파악하고 있지만, 결과가 다 도출된 상황이 아니다"라며 "판매사가 은행·증권 등 다양하게 분산돼 (시간을 들여) 파악을 진행 중"이라고 설명했다.

일부에서는 해외부동산 공모펀드 가입자 수가 5만명에서 많게는 11만명 정도로 추산된다는 추산도 나온다. 부동산형 펀드 설정규모인 2조3천억원가량을 중산층 이상의 고객이 고려하는 투자 금액(2천만~5천만원)으로 나눈 숫자다.

수많은 개인투자자의 손실은 금융회사와의 분쟁으로 이어질 가능성이 있다. 자기 손실 책임은 기본적인 투자 원칙이지만, 불완전판매 논쟁으로 번진 전례는 많다.

공모펀드의 경우 미래에셋자산운용이 2007년 내놓은 인사이트 펀드가 대표적이다. 출시 한 달 만에 4조원 넘는 자금을 모은 인사이트 펀드는 이듬해 글로벌 금융위기로 2008년에만 -53.55%라는 수익률을 기록했다. 당시 인사이트펀드 집단소송 인터넷 카페가 개설됐고, 회원 수가 2주 만에 2천200명이 넘어섰다.

업계 관계자는 "해외부동산 공모펀드 만기가 다 몰려 펀드들이 연쇄적으로 무너질 수 있다"며 "상황이 생각보다 심각한 듯하다"고 말했다.

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