[해외부동산 공모펀드-②] 환헤지 계약 은행으로 불똥 튀나…"디폴트 우려"

(서울=연합인포맥스) 서영태 송하린 기자 = 해외부동산 리스크가 공모펀드와 환헤지 계약을 맺은 국내 은행에도 영향을 줄 것이란 우려도 나오고 있다.

계약 체결 은행에 공모펀드가 제때 외화를 지급하지 못하는 채무불이행(디폴트)이 발생할 수 있다는 걱정에서다. 업계에서는 특히 이지스자산운용의 트리아논 펀드 등 만기가 도래하는 해외부동산 펀드가 은행에 외화를 정산해낼지 주목하고 있다.

14일 금융투자업계에 따르면 외국계 은행 국내 법인과 원금 100% 환헤지 계약을 맺은 이지스자산운용의 '이지스글로벌부동산 투자신탁 229호(이하 트리아논 펀드)'이 매각 절차를 진행 중이다.

환헤지 계약 만기일은 10월 31일로 이때까지 외화 유동성을 마련해 은행에 지급하지 못하면 디폴트가 발생한다. 이지스자산운용 측은 독일 프랑크푸르트 트리아논 빌딩의 매각을 추진하고 있지만, 현실적으로 쉬워 보이진 않는 상황이라고 설명했다.

트리아논 펀드가 앞으로 수년간 만기를 맞을 해외부동산 공모펀드 중 하나일 뿐이라는 점에서 파장은 더 커질 수 있다.

해외부동산 펀드 운용 관계자는 "해외 부동산 공모펀드는 대부분 환헤지를 했다"며 "오는 10월부터 차례대로 만기가 도래할 펀드가 환헤지 계약을 맺은 은행에 외화를 정산하지 못할 수 있다"고 경고했다.

한 시중은행 관계자도 "운용사가 환헤지 계약 날짜에 맞춰 외화를 정산해야 한다"며 "앞으로 디폴트가 날 가능성이 있다"고 말했다.

이지스자산운용의 경우 환헤지 계약을 이행하기 어려울 것이라는 게 업계의 시각이다.

이지스자산운용은 2018년 10월 31일, 5년 만기 트리아논 펀드를 설정하면서 5년 만기 환헤지 계약을 맺었다. 한국에서 모은 원화 지분 출자금은 3천724억원(2억8천646만유로·매입가 42%)로 전부 통화스와프(Cross Currency Swap)했다. 여기에 글로벌 대출기관으로부터 5년 만기로 3억9천만유로(매입가 57%)를 빌렸다.

통화스와프를 맺은 은행 입장에선 오는 만기일인 10월 31일에 계약환율대로 1유로와 1천295.55원을 맞바꾼 뒤 내부 헤지 포지션을 풀어야 한다. 트리아논 빌딩 매각 지연으로 2억9천380만유로를 정산받지 못하면 현재 환율(1천427.84원)로 유로화를 따로 구해야 한다. 이때 은행에 환율 상승분인 132.29원, 총 390억원 가량의 비용이 발생한다.

환헤지 계약 롤오버는 현실성이 적다. 현재 시장 상황이 냉혹하기 때문이다.

BNP파리바는 작년 말 트리아논 빌딩을 5억4천390만유로로 감정평가했다. 감정가대로 팔려도 에쿼티 손실률은 60.9%다. 유로-원 환율을 1천400원으로 가정해 환 정산금 지출분을 반영한 수치다.

3억9천만유로만 회수하려는 대출기관이 자산을 헐값에 매각하면 에쿼티 손실율은 100%를 넘길 수 있다. 부동산 컨설팅업체 CBRE에 따르면 올해 1분기 프랑크푸르트의 전체 부동산 거래량은 1년 전보다 92% 떨어졌다.

해외부동산 공모펀드를 둘러싼 우려와 관련해 시중은행들은 리스크 관리에 충실했다고 설명했다.

한 시중은행 관계자는 해외부동산 공모펀드와는 거의 환헤지 계약을 맺지 않았다고 말했다. 자산이 비유동적이라는 이유에서다.

또다른 시중은행 관계자는 "공모펀드의 경우 유동성이 높은 리츠 중심으로 계약을 맺었다"며 "제한적으로 계약을 맺는 방식으로 리스크 관리를 하고 있다"고 말했다.

다만 한 부동산 운용사 고위 관계자는 "과거 해외 부동산 펀드 시장이 커지면서 은행들이 수익을 노리고 500억~1천억원 정도의 공모펀드와는 환헤지 계약을 맺기도 했다"며 "은행도 리스크를 감안했다"고 말했다.

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