"부동산PF 만기연장만으로 어려워…'5월 위기설' 크게 부상 할 수 있어"

한국투자증권 "공매로 사업재구조화 필요"

(서울=연합인포맥스) 한상민 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 채권 크레디트 시장의 주요 리스크 요인이다. 이러한 가운데 대주단 협약을 통한 만기연장에서 공매 처분을 통한 사업 재구조화로 부동산 PF 연착륙 대책이 병행돼야 한다는 분석이 나왔다.

김기명 한국투자증권 연구원은 26일 "만기연장만으로는 부동산PF 리스크의 궁극적 해소가 어려워 공매 처분을 통한 사업재구조화가 필요하다"며 "공매 처분 등을 통해 토지가격 삭감돼야 분양을 통한 부동산 PF의 최종 엑시트와 리스크 해소가 가능할 것"이라고 말했다.

부동산 경기가 호황일 때 매입한 토지는 매입가격이 현시세보다 높아 분양가격도 높아지게 된다. 이는 부동산 사업장의 사업성이 떨어지게 만들기 때문에 김 연구원은 토지매입가가 과도하게 높은 사업장에 대해 공매 처분이 일어나야 한다고 봤다.

그는 부동산 호황기에 매입한 사업성이 떨어지는 대표적 사업장으로 청담동 프리마호텔 사업 부지를 꼽았다.

청담동 프리마 호텔을 고급 주거시설로 탈바꿈하는 '르피에드청담 브릿지론'은 만기 연장에 실패했다. 이에 사업장에 브릿지론 자금을 댄 금융기관들은 투자비 회수방안을 고심하고 있다.

프리마호텔 사업 부지는 서울 강남의 알짜 땅이지만, 작년 5월 4천640억원 한도의 대출 약정이 체결됐다. 김 연구원은 비싼 매입가로 사업성이 떨어지게 되면서 시공사를 구하지 못하는 상황이 됐다고 봤다.

1순위 채권자인 새마을금고중앙회의 브릿지론 만기연장 반대로 공매 처분 가능성이 커지며 2순위 이하 채권자의 손실 발생이 불가피한 상황이다.

김 연구원은 공매 처분을 통한 사업재구조화는 향후 계속 진행될 것으로 내다봤다.

그는 "공매 처분 등을 통한 사업재구조화는 진행될 필요가 있지만, 이 과정에서 부동산 PF에 대한 경계감이 과도하게 확산하는 상황은 제어할 필요가 있다"며 "공매처분이 무질서하게 쏟아질 경우 금융 안정성 저하의 문제가 발생할 수 있다"고 설명했다.

부동산 PF 공매 처분의 속도 조절이 관건이라는 게 김 연구원의 판단이다. 이에 부동산 PF와 관련해 총선 이후인 내년 '5월 위기설'이 크게 부상할 수 있을 것으로 예상했다.

금융당국은 부동산 PF의 출구전략 차원에서 한국자산관리공사(캠코)의 PF정상화지원펀드를 조성했다. 첫 투자 대상 공매로 나온 회현동 삼부빌딩 사업 부지는 르피에드청담과 마찬가지로 1순위 채권자가 새마을금고로, 만기연장이 반대되며 공매에 들어간 사업장이다.

김 연구원은 새마을금고가 1순위 채권자로 참여한 PF 사업장의 경계감이 더 커질 것으로 봤다. 새마을금고 회장이 공석인 만큼 유동성 관리 차원에서 새마을금고가 보수적인 의사 결정이 불가피한 상황이라는 것이다.

그는 "새마을금고 회장이 조속히 선출되고 작년 4분기 유치한 고금리 수신이 이탈 없이 안정적으로 관리돼야 한다"며 "제2금융권 예금이 시중은행 등으로 이동하지 않는 것이 확인되면 PF 만기연장 동의율을 높여 질서 있는 출구전략이 진행돼야 한다"고 강조했다.

smhan@yna.co.kr