[PF 위기설-②] 새마을금고發 PF 구조조정…정상화펀드 활약할까

(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 청담동 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 선순위 채권자인 새마을금고가 브릿지론 만기 연장에 반대하면서 디폴트 위기에 처한 PF 사업장의 구조조정이 활발해질 것이란 전망도 나온다. 다만 PF 업계에선 실무적인 어려움을 호소하며 사업 재구조화를 위해선 당국 차원의 마중물이 필요하다는 의견이 제기된다.

◇새마을금고發 구조조정의 서막

31일 관련 업계에 따르면 새마을금고가 브릿지론 만기 연장에 보수적인 잣대를 들이대면서 PF 사업장의 구조조정이 이어질 것이란 전망이 나온다.

브릿지론 만기 연장과 관련해선 사실상 선순위 채권자의 의지가 크게 반영된다. 이에 상당수의 브릿지론 사업장에서 선순위로 참여한 새마을금고의 입장에 따라 PF 사업장의 재구조화가 진행될 것이란 설명이다.

금융당국에 따르면 대주단협약을 적용 중인 187개 사업장 가운데 새마을금고 업권은 11곳의 브릿지론, 5곳의 본 PF를 취급하고 있다. 만기 연장이 어려워진 청담동 르피에드청담 브릿지론을 포함한 85곳은 전 금융권이 참여하는데, 새마을금고는 여기서도 대부분 선순위 투자자로 참여했다.

최근 한국자산관리공사(캠코)가 주도한 PF 정상화펀드의 위탁 운용사 신한자산운용이 매입한 '회현동 삼부빌딩'도 새마을금고가 만기 연장에 반대하면서 공매가 진행된 곳이다. 해당 사업장은 총 1천470억원 규모의 브릿지론을 대출받았지만, 신한자산운용이 1천22억원에 낙찰받으면서 2순위 이하 채권자들은 전액 손실이 불가피한 상태다.

PF 업계 관계자는 "캠코가 각 업권별로 매각 가능한 자산을 취합했는데, 총 80여개의 자산 가운데 새마을금고가 가장 많이 참여했다. 또 PF 시장의 불안에 따라 새마을금고뿐만 아니라 다른 선순위 대주들도 자금 회수 의지를 보이는 것으로 알고 있다"며 "앞으로 PF 사업장의 구조조정이 활발해질 것 같다"고 말했다.

◇대주단은 갸우뚱…'만기 연장 집중할 것'

PF 사업장의 재구조화 과정에선 캠코가 주도한 PF 정상화지원펀드, 여전사들이 출자한 정상화펀드 등의 행보가 주목된다. 펀드 운용사들은 공매에 나온 사업장을 매입하거나 재구조화를 통해 PF 시장에 자금을 투입할 예정이다.

다만 자금 투입을 위해선 PF 사업장의 사업성 개선이 선행돼야 하는데, 이 과정에서 대주단과 펀드 운용사의 눈높이가 다른 점이 문제다. 운용사는 후순위 대주들의 출자전환 등을 통해 부지의 사업성을 개선해야 리파이낸싱이 가능하다는 입장인데, 대주단 입장에선 이러한 선택이 불가능하다는 것이다.

PF 정상화지원펀드의 첫 매입 사례인 회현동 부지의 경우 이미 EOD를 선언하고 공매에 나와 자산 매입으로 이어졌지만, 대다수의 사업장에서 대주인 금융회사들은 만기 연장에 초점을 두는 식으로 대응하고 있는 것으로 알려졌다.

한 대주단 관계자는 "사업장이 공매에 나가서 자금을 회수하지 못하는 건 회삿돈이 나가는 것이지만, 실무진이 자산 상각을 하고 펀드에 싸게 팔거나 출자전환을 하는 것은 쉽지 않은 선택이다"며 "업무상 배임과 관련한 문제도 있기 때문에 대다수 금융회사가 재구조화에 동참하는 것보단 만기 연장을 하면서 버티는 선택을 하게 될 것"이라고 내다봤다.

운용업계 관계자는 "회현동은 선순위가 개별 공매권을 통해 후순위 대주와의 상의 없이 공매 처리를 해서 비교적 수월하게 자산을 매입한 것"이라며 "보통 중후순위 대주로 참여하는 금융회사들은 아직 자산 상각에 대한 마음의 준비가 안 돼 있는 상태다. PF 펀드 역시 이런 상황에선 자금 집행이 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

이어 "금융회사들이 연체율 관리를 위해 부실 PF 자산을 계속 가지고 있는 상황이다"며 "금융당국 차원에서 충당금이나 자산 상각에 관해서 조금 유연하게 대응할 수 있게 유도해줄 필요가 있다"고 강조했다.

nkhwang@yna.co.kr