[PF 위기설-③] 연착륙 멀었다…용적률·건폐율 개선 시급

(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 연착륙을 위해 노력을 거듭하고 있지만 정작 현장에선 효과를 체감하기 힘들다는 반응이다. PF 업계에선 용적률과 건폐율 등 PF 부지의 사업성을 개선할 수 있는 방안이 나와야 한다고 주장한다.

31일 국토교통부는 PF 대출, 비(非)아파트 건설자금 등 금융 지원에 본격 착수하는 등 지난달 26일 발표한 '주택공급 활성화 방안'의 후속 조치를 신속하게 진행하고 있다고 전했다.

당국은 PF 시장의 연착륙을 지원하기 위해 각종 대책을 쏟아내고 있다. 연초에는 금융권 대주단 협의체를 출범했다. 또 사업성이 부족하거나 부실 우려가 있는 PF 사업장에 총 2조2천억원 규모의 자금을 투입하기 위해 PF 정상화펀드 조성을 주도했다. 국토부 주도로 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증한도 확대(50→70%) 및 보증요건 완화(시공순위 폐지, 선투입 요건 완화), 중도금대출 책임비율 상향(90→100%) 등의 조치도 시행했다.

다만 PF 업계에선 이러한 정부의 노력이 느껴지지 않는다고 입을 모은다. PF 사업장에서 나가는 비용은 크게 토지비와 사업비, 금융비용 등이 있다. 문제는 지난해와 올해 시장금리가 급격하게 오르면서 대다수 PF 부지의 사업성이 저하됐다는 점이다.

가장 리스크가 큰 브릿지론 사업장과 관련해서 PF 관계자들은 두 가지 문제를 꼽고 있다. 첫째는 브릿지론을 본 PF로 넘기기 위해 시공사를 구해야 하는데, 현재는 시공사가 사업을 적극적으로 맡지 않는다. 금리가 낮았던 시절엔 본 PF로 브릿지론 자금을 상환할 뿐만 아니라 공사비 등 사업비까지 충당하는 구조였다. 하지만 금리가 오른 현재엔 토지비를 충당하기도 어렵다는 설명이다. 분양시장의 침체 역시 시공사가 사업을 맡는 것을 주저하게 만드는 요인이다.

한 시공사 관계자는 "금리가 너무 올라서 현재는 본 PF로 겨우 토지비를 막는 정도다"며 "분양이 안 되면 공사비도 못 받을 텐데 시공사 입장에서 사업을 맡기가 쉽지 않다"고 말했다.

금융기관들이 본 PF 자금을 공급하지 않는 점도 문제로 꼽힌다. PF 시장 환경이 어수선해지면서 다들 안전한 선순위 투자만 고려하기 때문이다. 중·후순위 대주로 자금을 공급하는 금융회사 없이는 구조화가 어려워 자금을 끌어올 수 없다.

현재는 그간 중후순위를 담당하던 증권사, 캐피탈사 등이 PF 시장을 쳐다보지 않는 상황이다. 특히 은행 계열의 금융지주 산하 회사들은 PF 신규사업이 불가능한 수준이라고 알려졌다.

PF 시장 관계자는 "은행은 보증 사업장에만 선순위 출자를 하는 정도고, 특히 중후순위 대주가 될 금융회사가 없는 게 문제다"며 "현재는 전반적인 사업성이 낮아져서 금융기관들이 높은 이자를 줘도 자금을 공급하지 않고 있다"고 말했다.

업계에선 PF 시장의 연착륙을 위해선 사업성을 개선하는 조치가 필요하다고 강조한다. 정부가 시장 환경을 뒤집을 수는 없겠지만, 사업성을 개선하도록 돕는다면 자금 공급이 보다 원활해질 것이란 주장이다.

PF 관계자는 "결국 사업성의 문제다. 시공사와 금융기관들도 사업 수지와 리스크를 따져볼 것 아니냐"며 "정부가 여러모로 노력하고 있지만 용적률이나 건폐율 규제 등 사업성을 직접 개선하는 조치가 아니라 보증 한도만 키우는 등 곁다리를 집고 있다"고 강조했다.

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