[부동산·금리 관계-③] JP모건이 보는 美 집값과 금리

(뉴욕=연합인포맥스) 권용욱 기자 = 미국 최대 은행 JP모건은 역사적으로 주택담보대출의 고정금리 대신 변동금리가 늘어난 시기는 공통으로 주요 경제 위기 직전이었다고 설명했다.

JP모건의 무랏 타스치 선임 애널리스트는 21일 뉴욕 본사에서 가진 연합인포맥스와 인터뷰를 통해 "미국의 고정금리 주담대 비중이 큰 것은 정부가 주택금융을 지원하고 있기 때문으로, 이것이 가장 중요한 부분"이라며 이같이 설명했다.

지난 대공황 이후부터 전통적으로 연방 정부가 금융기관들과 연방주택청을 지원해오는 등 제도적으로 고정금리 환경이 형성됐다고 전했다.

미국에 대공황 직전과 함께 또 한 번 변동금리 비중이 한때 늘어난 시기가 있었다. 이는 서브프라임 모기지 위기 직전이었다.

그는 "(지금과 다르게) 고정금리 비중이 바뀐 경우가 있는데, 그것은 금융 위기 직전"이라며 "당시 주택시장 거품이 커지는 동안 서브프라임 모기지 차용자들은 변동금리로 대출을 많이 가지고 있었다"고 분석했다.

글로벌 금융위기를 거치며 미국의 주담대 대출자들은 다시 대부분 금리를 고정하고, 2~3년 전 낮은 금리에 묶여 있는 사람들은 최근 높아진 금리로 대출을 갈아타기를 꺼린다. 이는 미국 전국 공통으로 나타나는 기존주택의 매물 부족 사태로 이어졌다.

최근 뉴욕타임스(NYT)는 이와 관련, 미국에서 주택을 구입하는 게 갈수록 어려워지고 있다며 그 배경에는 30년 고정금리 주담대가 자리하고 있다고 보도했다.

다만, 타스치 선임 애널리스트는 이런 문제도 새로운 대안을 찾아 조정될 수 있다고 평가했다.

그는 "대출 금리가 고정되어 있어도 부동산에서는 어느 정도의 변화가 발생한다. 사람들은 가족 규모 변동이나 은퇴 등의 이유로 이사를 해야 할 때가 있다"며 "매우 유리한 수준의 고정 금리 주담대를 가지더라도 거기서 빠져나와 새로운 대출을 받아야 하는 가구가 어느 정도 존재한다"고 진단했다.

이런 가구는 고금리 부담을 주택 규모를 줄이거나 일시적으로 임대로 돌아서는 방식 등으로 대안을 찾을 것이라고 그는 덧붙였다.

고정금리 주담대는 제도적으로 발전했던 만큼 미국 주택금융시장의 역사이기도 하다. 금융 수준이 높고 시장의 깊이가 깊을수록 주택 지분을 활용할 수 있는 다양한 도구가 나타나기 마련이고, 이 모든 것은 해당 국가 금융발전의 일부라고 타스치 선임 애널리스트는 진단했다.

최근 미국 주택시장은 주담대 금리 상승에도 공급 부족이란 수급 요인으로 주택 가격이 동시에 오르고 있다. 고정금리 주담대로 말미암아 발생하는 최근의 기이한 현상이다.

S&P 코어로직 케이스-실러에 따르면 가장 최근 통계인 올해 8월 주택가격지수는 지난해 같은 기간 대비 2.6% 올라 관련 통계가 집계된 1987년 이후 가장 크게 올랐다. 주택가격지수는 월간 기준으로 일곱 달 연속 상승하고 있다.

이런 주택가격 상승이 금리 정책에는 어떤 영향을 미칠까.

타스치 선임 애널리스트는 "연방준비제도(Fed·연준)는 역사상 가장 강력한 긴축 주기를 보냈는데, 주택가격 상승을 특별히 의도하지 않았겠지만, 그들의 수단은 매우 광범위한 영향을 미쳐서 주택가격도 영향을 받았다"고 돌아봤다.

이어 "금리가 정말 높지만, 주택가격이 내리지 않는 것은 공급 측면의 구조적인 문제와 연관이 있다"면서도 "연준이 인플레이션과 싸우며 주택시장을 염두에 두진 않을 것"이라고 내다봤다.

주택가격 상승에 따른 임대료 움직임이 전반적인 소비자물가 상승률에 영향을 미친다면 통화 당국이 신경을 쓰겠지만, 주택시장 자체를 큰 변수로 여기지는 않을 것이라는 게 타스치 선임 애널리스트의 설명이다.

실제 최근 주택가격 상승에도 임대료를 포함한 주거비는 안정세로 돌아오며 지난 10월 근원 소비자물가지수(CPI) 상승률을 끌어내렸다.

앞으로 근원 인플레이션의 핵심으로 꼽히는 주택 임대료는 계속 하락할 것으로 타스치 선임 애널리스트는 관측했다.

그는 "공식 통계보다 선행하는 업계 자료에서 확인되는 것은 신규 임대료가 계속 하락하고 있다는 것"이라며 "그래서 어느 정도 시차를 두고 노동통계국 자료에 나타날 것"이라고 예측했다.

동시에 "소비자물가지수 바스켓 안에 있는 임대료는 점진적이겠지만 둔화할 것"이라며 "하락한다는 방향성은 옳은 것"이라고 강조했다.

ywkwon@yna.co.kr

※본 기획물은 정부 광고 수수료로 조성된 언론진흥기금의 지원을 받았습니다.