[부동산·금리 관계-⑧] 하나銀 캐나다 "주담대 대부분 원리금 고정"

(토론토=연합인포맥스) 서영태 기자 = "캐나다 모기지(주택담보대출) 시장에서는 원리금 고정지급 상품 비중이 훨씬 크다"

하나은행 캐나다의 구재혁 마케팅부 부장은 23일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 현지 모기지시장 현황에 관해 이같이 말했다. 변동금리 상품비중이 우리나라보다 훨씬 적다는 것이다.

실제로 캐나다에서는 주택담보대출 중 70%가량이 고정금리 대출이다. 주택담보대출은 변동금리가 아닌 고정금리로 받는 게 현지 은행과 고객 사이에서 관행으로 자리 잡았다. 나머지 30% 정도가 변동금리인데, 이 중에서도 75%가량은 원리금 상환액이 고정됐다. 이른바 '원리금 고정지급' 변동금리 주택담보대출이다.

고정금리 대출 고객과 고정지급 변동금리 고객을 합치면 전체의 90% 정도가 금융기관에 고정적인 액수의 원리금을 상환하고 있는 셈이다.

고정지급 변동금리 상품은 금리 변동기에 월 상환액 중 이자 비용 비중을 조정하는 방식이다. 예를 들어 월 3천달러를 상환하는 소비자가 이자비용으로 1천달러를, 원금상환액으로 2천달러를 지급해왔다면, 금리 상승기에 그 비중을 조정해 이자비용으로 2천달러를, 원금상환액으로 1천달러를 지급하는 식이다.

만약 금리가 지나치게 올라 이자비용이 3천달러를 웃돈다면 트리거 포인트(trigger point)에 도달한 것으로 간주한다. 이때 소비자는 지급액을 늘리거나 이자 비용 일부를 원금으로 전환해 상환기간을 연장하는 옵션을 선택하게 된다.

구 부장은 "한국의 경우와 마찬가지로 캐나다도 중앙은행의 금리정책이 부동산 시장에 영향을 미친다"면서도 "고정지급 비중이 높아 한국만큼 단기간 내 부동산 시장에 영향을 미치는 수준은 아니다"라고 설명했다.

금융소비자가 안정적으로 고정된 금액을 매월 상환할 수 있다면 소비와 생활계획 역시 안정적으로 짤 수 있다. 다만 그만큼 금융기관 입장에선 손해일 수 있다. 시장에서 달라지는 조달금리를 곧바로 반영할 수 없기 때문이다. 특히 30년~50년의 장기 모기지 상품이 대부분인 캐나다 금융시장에서는 은행이 감당해야 할 리스크가 더욱 클 수 있다.

캐나다는 이런 맹점을 '텀(term·기간)'이라는 개념을 통해 해결했다. 금융소비자가 30년 만기 주택담보대출을 계약했더라도 3년 또는 5년의 텀이 돌아올 때마다 새로운 조건으로 재약정을 해야 한다. 대출기관 입장에선 바뀐 금융환경에 맞춰 대출금리를 제시할 기회가 주어지고, 소비자 입장에선 자신의 경제 상황에 맞춰 상환계획을 다시 짤 기회가 주어진다. 승진 등으로 벌이가 늘었다면 상환액을 늘리는 식이다. 만약 기존 은행이 새로 제시한 조건이 불만족스럽다면 다른 은행으로 부담 없이 갈아타기도 가능하다.

구 부장은 "캐나다 같은 경우 중앙은행의 기준금리 인상에도 주택금융 소비자가 받은 충격이 덜했다"며 "상대적으로 고정금리가 많고, 통상적인 5년 단위의 텀 때문"이라고 설명했다.

모기지 비즈니스에 집중하고 있는 하나은행 캐나다의 총 자산규모는 원화로 1조8천억원가량이다. 대부분 주택담보대출 자산으로, 대출고객 중에서 한인은 60%, 비(非)한인은 40% 정도다.

하나은행 캐나다가 여기까지 성장한 배경은 오랜 업력이다. 하나은행 캐나다는 지난 1981년 설립돼 올해로 42주년을 맞았다. 출범 당시에는 외환은행으로 시작했고 2015년에 하나은행으로 이름이 바뀌었다.

구 부장은 "모기지 시장에서 현지 은행과 직접적으로 경쟁하고 있다"면서 "한국 기업은 물론 현지 한인, 비한인 고객을 대상으로 한 리테일·기업금융 서비스를 활발하게 제공하고 있다"고 말했다.

ytseo@yna.co.kr

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