[부동산·금리 관계-끝] 캐나다 중앙은행이 보는 집값 역사

(서울=연합인포맥스) 서영태 기자 = 지난 40여 년 동안 한국을 비롯한 소규모 개방경제국가에서 주택가격이 꾸준히 오른 것으로 분석됐다. 집값이 전 세계적으로 상승한 배경에는 금리 같은 경제적 요인에 더해 인구라는 사회적 요인이 작용한 것으로 풀이된다.

24일 캐나다 중앙은행인 캐나다은행의 분석 보고서에 따르면 1975년 이후 한국·캐나다·호주·뉴질랜드·노르웨이 5개국에서 주택가격이 오름세를 나타냈다. 특히 1995년 이후부터는 가격이 가파른 우상향 곡선을 그렸다.

통상적으로 주택가격 상승 요인 중 하나로 지목되는 것은 금리다. 연합인포맥스 국가별 정책금리(화면번호 8844)에 따르면 한국과 캐나다의 정책금리는 지난 1990년대부터 팬데믹 전인 2010년대 후반까지 꾸준한 하락 흐름을 나타냈다.

물론 중앙은행의 통화정책 사이클에 따라 금리는 등락했다. 그러나 큰 틀에서는 가계가 부담 없이 주택담보대출을 받아 손쉽게 주택을 매수할 환경이 조성됐다. 이러한 금리 하락 추세가 "글로벌 현상"이었다고 캐나다은행은 분석했다.

추세적인 저금리뿐만 아니라 금융혁신도 집값을 밀어 올린 것으로 분석됐다. 구조화 금융이 발달하면서 주택담보대출을 유동화한 상품이 팔리기 시작했고, 리스크 분산이 가능해진 은행 등이 더욱 공격적으로 주택담보대출을 내어주며 집값 상승을 촉발했다는 이야기다. 여기에 더해 주요국 가계의 가처분소득도 1975년부터 꾸준히 늘어나면서 주택 수요 증대에 한몫했다.

다만 이러한 경제적 요인은 1990년대부터의 가파른 집값 상승을 충분히 설명하지 못한다는 게 캐나다은행의 분석이다.

캐나다은행은 "많은 나라가 동시기에 비슷한 인구구조적 변화를 경험했다"고 설명했다. 세계 2차대전 이후 여러 나라에서 베이비붐 현상이 나타났다는 이야기다.

한국전쟁 이후 우리나라에선 700만명의 베이비붐 세대(1955년~1963년)가 탄생했다. 2차 베이비붐 세대(1968년~1974년)는 630만명 이상이다.

이들이 주택 구매력을 갖추게 되는 시기는 1995년부터의 집값 급등 시기와 일치한다. 다른 나라에서도 비슷한 시기에 주택 수요가 대규모로 발생했다고 캐나다은행은 설명한다.

세계적으로 기대수명이 늘어난 점도 주택 수요를 자극했다.

통계청에 따르면 우리나라의 기대수명(남성 기준)은 1970년에 58.7세에서 2020년에 80.5세로 51년간 약 21.8년이 늘어났다. 고령화 속에서 수명이 다할 때까지 거주할 공간이 되어준다는 점에서 부동산은 금융자산보다 매력적인 재테크 수단이다. 실제로 금융투자협회에 따르면 2021년 기준으로, 가구 자산 가운데 부동산 등 비금융 자산이 차지하는 비중은 64.4% 수준이다.

가구원수 감소도 집값을 밀어 올린 세계적인 인구 변화로 꼽혔다.

통계청에 따르면 2021년 우리나라 가구당 평균 가구원 수는 2.3명으로 20년 전보다 0.8명 감소했다. 1인 가구와 2인 가구의 비중은 커졌고, 3인 이상 가구의 비중은 줄었다. 가구원 수 감소는 주택 수요 증가를 시사한다. 같이 모여 살 집 한 채보다는 따로 살 여러 채를 원하게 되기 때문이다.

세계적인 도시화가 장기적인 주택가격 상승에 영향을 미쳤다고 캐나다은행은 본다. 실제로 세계에서 가장 집값이 높은 지역은 주요 대도시다. 면적당 가격이 가장 비싼 지역으로 홍콩·서울·싱가포르·상하이·런던·뉴욕·시드니 등이 꼽힌다.

캐나다은행은 "인구 증가와 도시지역으로의 주택 수요 이동이 주택가격에 강한 상승 압력을 가했다"고 설명했다.

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