WSJ "비싸도 너무 비싼 美 주택가격, 뭔가 잘못됐다"

(서울=연합인포맥스) 강수지 기자 = 금리가 낮아지더라도 미국의 주택 가격을 더 저렴하게 만들기에는 충분하지 않다는 논평이 나왔다.

월스트리트저널(WSJ)은 29일(현지시간) 높은 주택가격은 8개월 연속 상승하며 끈적한 것 이상의 것으로 입증됐다고 말했다. 가격이 끈적하다는 것은 가격 경직성이 높아 가격이 한번 형성되고 나면 상당 기간 그 가격이 유지되는 것을 의미한다.

9월 미국의 '코어로직 케이스-실러' 주택가격지수는 전월 대비 0.3%(계절조정 전), 전년 동기 대비로는 3.9% 올라 전문가 예상치에 부합했다.

미 주요 도시들의 평균 집값 추세를 측정하는 이 지수는 전월 대비 기준으로 지난 2월부터 8개월째 상승세를 지속하고 있다.

WSJ은 "팬데믹 기간 공간에 대한 미국인들의 새로운 욕구와 정부 구제 수표로 인한 미국 가계 재정의 충당, 3% 미만의 모기지 금리 등이 복합적으로 작용하며 주택 가격을 급등시켰다"며 "그러나 주택 구매 열풍은 지나갔고, 모기지 금리는 20년 만에 최고치에 이르며 주택이 전혀 팔리지 않고 있다"고 전했다.

매체는 주택 가격이 높은 수준에서 유지되는 가장 큰 이유를 현재 주택 소유자들이 현재 금리보다 훨씬 낮은 모기지를 가지고 있어 주택 판매를 꺼리기 때문이다. 주택 공급에 심각한 제약이 없다면 가격은 지금보다 훨씬 낮아질 가능성이 크다.

전국부동산중개인협회(NAR)는 단독 주택 가격과 중위 가구 소득, 1985년 이후 최저 수준에 도달한 모기지 금리를 기반으로 '주택 구입 능력 지수'를 생성하는데 이 지수는 2021년 이후 가파르게 하락했다.

애틀랜타 연방준비은행 지수도 마찬가지다. 연은이 산출하는 저렴한 주택의 기준은 모기지 및 기타 주택 지불금이 가계 소득의 30% 수준인데, 지난 9월 기준으로 이 비용은 중위 가구의 경우 중위 가격 주택 가격이 거의 50%나 비싸 감당할 수 있는 주택으로 간주할 수 없는 것으로 나타났다.

모기지 금리를 9월의 7.2% 수준에서 5%로 낮추면 주택 비용은 중위 가구 소득의 25% 수준인데, 이 문제를 해결하려면 가계 소득을 25% 늘리든지, 주택가격을 25% 낮추는 방법밖에 없다.

매체는 "2008년 금융위기를 촉발한 주택 가격 붕괴를 제외하고 전국적으로 주택 가격이 크게 하락한 경우는 거의 없었다"며 "이는 부분적으로 사람들이 약한 시장에서 주택을 팔기보다는 보유하는 것을 선호하기 때문이다"고 설명했다.

따라서 높은 소득과 낮은 이자율이 결합하여 주택 시장이 어느 정도 건강한 모습을 갖추게 돼도 주택 가격은 수년 동안 정체될 수 있다.

반면, 주택 가격이 상승하는 속도와 판매되는 주택이 거의 없다는 사실은 공급이 다시 시작되면 가격이 그다지 경직되지 않을 수도 있음을 의미한다.

팬데믹 기간 기존 주택 판매가 최고에 달했던 달은 2021년 6월인데, 9월 주택가격지수는 그 당시보다 20%가 더 높다.

WSJ은 "서류상으로는 미국 주택이 많은 돈의 가치가 있어 보인다"며 "그러나 제대로 작동하는 시장에서는 그 가치가 더 낮을 것"이라고 전했다.

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