올해 힘들었던 美 오피스 시장…"내년 더 나빠져"

(서울=연합인포맥스) 윤시윤 기자 = 올해 부진한 수요와 높은 이자율로 힘들었던 미국 오피스 시장이 내년엔 더 나빠질 것이란 전망이 나왔다.

19일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 "사무실 건물 소유주들은 입주율이 곧 반등할 것이라는 희망을 버리고 있다"며 이같이 보도했다.

그간 많은 건물 소유주는 더 많은 자본을 투자해 주택담보대출을 연장해왔으나 이제 이러한 대출 상당수가 만료되고 있다. 결국 더 많은 임차인이 주택담보대출을 갚거나, 부동산을 대폭 할인된 가격에 판매하거나, 건물을 채권자에게 넘겨야 한다는 의미다.

미국 상업용 부동산 거물 스콧 레크러 RXR 리얼티 최고경영자(CEO)는 "2024년은 게임의 시간이 될 것"이라며 "건물 소유주와 대출 기관은 적정한 부동산 가치와 부채 규모를 정하기 위해 다시 합의를 해야 할 것"이라고 말했다.

특히 사무실 수요는 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 조짐을 보이지 않고 있다.

정규 원격 근무는 줄었지만, 재택과 출근을 함께 하는 하이브리드 업무 환경 정책은 계속 유지될 전망이다.

스쿠프 테크놀로지스에 따르면 4분기 미국 기업의 62%가 주중 며칠간 재택근무를 할 수 있도록 허용했으며 이는 1분기의 51%보다 증가한 수준이다.

사무실 복귀율도 올해 내내 정체됐다.

미국 10개 주요 도시의 보안 출입 사용을 추적하는 캐슬 시스템스가 집계한 데이터에 따르면 평균 사무실 출석률이 전염병 이전 수준의 약 절반에 그친다.

또한 데이터업체 코스타그룹에 따르면 미국 사무실 공실률은 13.6%로 2019년 말 9.4%에서 더 늘어나 사상 최대치를 기록했다. 공실률은 2024년 말까지 15.7%로 상승하고 2026년 말까지 17%를 넘어 정점에 이를 전망이다.

수요 감소 외에도 사무실 임대주들은 여전히 높은 이자율과 씨름하고 있다.

금리가 사상 최저 수준이었을 때 빌린 부채를 재융자할 때 건물 소유주들은 높은 공실로 인해 임대료와 소득이 압박받아 훨씬 더 높은 대출 비용에 직면하게 된다.

최근 인플레이션 하락으로 연방준비제도(Fed·연준)가 내년 금리 인하에 나설 가능성이 높으나, 건물주들은 여전히 재정적 어려움을 겪고 있다고 분석가들은 짚었다.

에버코어ISI 스티브 사카와 분석가는 "기존 모기지 금리가 3∼4% 수준이었으나 재융자를 받을 때는 이같은 금리로 받을 수 있는 방법은 없다"고 말했다.

문제는 최근 임대료 하락으로 인해 주택담보대출을 불이행하는 경우가 많아지고 있어 시장에 영향을 미치고 있다는 점이다. 이는 결국 주택 가격 및 임대료 하락으로 이어질 수 있다고 WSJ는 전했다.

데이터 회사인 트렙에 따르면, 은행 대출 및 상업용 모기지 담보 증권으로 전환된 대출의 연체율은 현재 6%를 넘어섰다. 대유행 이전 연체율은 1% 미만이었다.

트렙은 내년 하반기 오피스 연체율이 8%를 넘어설 것으로 예상하고 있다.

스티븐 부쉬봄 트렙 리서치 디렉터는 "기업의 수익 압박으로 인해 사무실 축소가 계속되거나 가속화될 경우 재앙이 될 수 있다"고 말했다.

syyoon@yna.co.kr