'리파이낸싱 펀드 명분 있나' 갑론을박…"개인투자자 피해 막아야"

(서울=연합인포맥스) 한상민 기자 = 해외부동산 공모펀드의 만기가 내년 속속 도래할 예정인 가운데 증권업계에서는 리파이낸싱 펀드의 이른바 '명분'이 부족하다는 의견이 나온다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과는 다르게 국내 도시 개발이나 인프라와 연결되지 않아 공공성이 낮다는 등 회의적인 반응이다. 반면 운용업계에서는 불가피한 개인 투자자들의 손실을 막기 위한 최선책이라고 보고 있다.

20일 금융투자협회에 따르면 지난 18일 기준 부동산형 해외투자 펀드 설정 규모는 1조8천175억원(33개)이다. 운용자산(AUM)은 1조8천732억원이다.

지난해 말 기준 35개 펀드의 설정잔액(1조8천926억원)과 비슷하지만, AUM(2조3천222억원)은 4천300억원가량 줄었다. 해외 상업용부동산 시장이 침체한 탓에 평가금액이 감소했다.

운용사별 해외 부동산 공모펀드 규모는 한국투자리얼에셋운용이 4천963억원으로 가장 크다. 이어 이지스자산운용(4천737억원), 미래에셋자산운용(926억원), 하나대체투자자산운용(925억원) 등이 있다.

윤창현 국민의힘 의원실에 따르면 2018년 이후 판매된 해외 부동산 공모펀드 규모는 총 1조2천757억원이다. 2만7천187명에 달하는 개인 자금 1조478억원 포함이다.

해외 상업용부동산 시장의 회복 시점이 명확하지 않아 펀드 평가금액은 지속해 감소하는 가운데 만기도래가 속속 다가올 예정이다. 전체 절반이 넘는 6천800억원가량이 올해와 내년 중 만기를 맞는다.

업계에서는 5천억원 규모의 민간 출자 리파이낸싱 펀드 조성이 논의되고 있다.

운용업계 관계자는 "리파이낸싱에 실패할 경우 채권단에서 자산을 헐값에 매각하므로 개인투자자의 대규모 손실이 날 것"이라며 "원활한 리파이낸싱만 성공해도 불가피하게 확정해야 하는 개인투자자의 막대한 손실을 막을 수 있다"고 말했다.

다만 증권업계에서는 리파이낸싱 물량 조달이 어려운 상황이라 정부 차원의 정책적 지원이 필요하다는 운용업계 내 목소리와 배치되는 의견이 나온다.

증권업계 관계자는 "해외 부동산 공모펀드는 대부분 기존에 지어진 오피스나 물류창고 등을 매입한 것"이라며 "리파이낸싱 펀드에 공적 부분이 없고, 공모펀드에는 개인뿐 아니라 기관이 끼어 있다"고 말했다.

이러한 가운데 리파이낸싱 펀드의 실효성이 낮다는 의견도 나온다. 펀드별로 일정한 지원기준이나 출자 규모를 정하기 어렵다는 것이다.

1조원 규모로 조성된 캠코 펀드는 운용사와 대주단 간 가격 합의점이 절충되지 못하고 있다. 실제로 지난 10월 캠코 펀드 조성 이후 서울 중구 삼부빌딩 단 한 곳에만 계약이 체결됐다.

한편 이번 해외 상업용부동산 관련 펀드 손실을 새옹지마로 삼아야 한다는 격려 섞인 반응도 나온다.

증권업계 다른 관계자는 "매크로나 금리 부분에 대해 헤지(hedge·위험 분산)를 걸었어야 했지만, 아무도 이런 상황을 상상하지 못했을 것"이라며 "이번 기회로 잘 배워서 구조를 법적으로 잘 짠다면 또 한 단계 성장하게 될 것"이라고 말했다.

smhan@yna.co.kr