작년 물류센터 투자 37%는 외국계…PF발 우려 지속

(세종=연합인포맥스) 이효지 기자 = 지난해 고금리로 투자 심리가 위축되자 물류센터 시장에서도 내국인의 투자 활기가 시들해졌다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 관련 불안감이 이어지며 한동안은 입지가 우수하거나 자금조달 여건이 좋은 물건들이 먼저 거래될 것으로 전망된다.

22일 종합 부동산 서비스 회사인 JLL에 따르면 지난해 국내 물류센터 거래액은 약 6조4천131억원으로 전년 대비 2.6% 줄었다.

해외 투자자 몫은 이 가운데 약 37%로 4년 만에 가장 큰 비중이다.

작년 4분기엔 페블스톤운용이 글로벌 투자회사 AEW캐피탈과 함께 로지스허브 인천 물류센터를 3천100억원에 매수했고 켄달스퀘어 일산 DC센터도 글로벌 투자사인 누빈자산운용이 인수했다.

JLL은 "국내 기관들의 유동성이 제한적인 상황에서 상대적으로 여유가 있는 해외 투자자 위주로 선별적인 거래가 이뤄졌다"고 설명했다.

물류센터는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹을 지나며 이커머스가 급증하자 유망한 투자처로 부상했다.

그러나 미국발 금리 상승, 수도권 물류센터의 공급 과잉으로 투자 수익률이 꺾였고 일부 투자사들은 물류센터 투자를 제한하기도 했다.

PF 우려로 유동성 조달이 쉽지 않아 착공이 지연되는 사례가 나오는 등 물류센터를 둘러싼 불안감이 커지고 있다.

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아에 따르면 2020년까지는 인허가받은 대부분의 개발사업지가 착공됐으나 2021년에는 74%, 2022년에는 27%만이 착공에 성공했고 작년에는 이 비율이 4%로 떨어졌다.

세빌스코리아는 "인허가를 끝낸 사업지들의 착공이 계속 지연되고 있고 신규 인허가 건수 또한 감소 추세여서 2025년 이후 신규 공급은 크게 줄어들 것"이라며 물류센터 수급 불균형이 완화되는 시점도 그즈음일 것으로 내다봤다.

JLL도 "PF 시장 경색으로 건설 경기 위축이 극심해지고 있어 공사에 차질이 생기는 현장이 상당수였다"면서 "건축허가일로부터 일정 기간 내에 착수하지 않으면 허가가 취소될 수 있어 인허가 리스트에도 변동이 발생할 수 있다"고 말했다.

상황이 이런 만큼 준공 전 확정된 임차인이 없어도 입지가 좋으면 투자하는 선매입은 자취를 감출 것으로 보인다.

JLL은 "최근 준공 기한을 못 지켜 시행사의 채무를 인수하는 건설사도 다수 발생했다. 대출 만기가 도래하거나 자금 조달이 필요한 자산에 대해 특히 주의해야 한다"며 "공사가 끝난 코어 물류센터에 대한 투자 선호도가 높게 나타날 수 있다"고 말했다.

hjlee2@yna.co.kr