"뉴욕커뮤니티뱅크, 상업용 부동산 외 숨겨진 리스크 있다"

(서울=연합인포맥스) 강수지 기자 = 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYS:NYCB)는 오랫동안 뉴욕시에서 임대료가 규제되는 아파트의 주요 대출 기관이었으며 임대인의 재정 압박이 커지면서 은행의 포트폴리오에 대한 투자자들의 관심도 더 커질 것으로 보인다.

배런스는 1일(현지시간) 뉴욕의 부유한 주민들이 아닌 재정적으로 어려운 근로자들에게 저렴한 주택을 제공하기 위해 인위적으로 낮게 유지하는 임대료 정책에서 NYCB의 손실 문제를 찾았다.

지난달 31일 NYCB는 지난 4분기 2억6천만 달러(주당 36센트)의 손실을 기록했다. 주로 부동산 대출과 관련한 대출 손실 충당금에 5억5천200만 달러를 추가한 영향을 받았다.

수요일 은행의 주가는 37% 급락한 6.53달러로 마감했고 이날은 다른 지역은행으로 공포가 확산하면서 주가는 7.9% 더 하락한 5.96달러를 기록했다.

◇ 상업용 부동산만 문제가 아니다

추가 준비금은 상업용 부동산 부문의 약세와 회사의 다가구 대출 장부에서 '대출 가격 재조정 위험'을 반영했으며, 이는 대출 금리 상승이 대출자에게 미치는 영향을 분명히 나타냈다.

은행의 뉴욕 임대료 규제 포트폴리오는 2023년 말 기준 총 183억 달러로, 다가구 대출 장부 370억 달러의 절반 정도에 해당한다. 은행의 총대출액은 840억 달러(약 111조 4천억 원)다.

은행의 포트폴리오가 뉴욕시에 집중된 만큼 역사적으로 손실이 거의 없는 신용 품질을 유지해 왔다. 그러나 임대료가 규제되는 비호화(저렴한) 아파트의 임대인이 보험과 유지 보수 및 기타 비용 증가로 인한 부담에 직면하면서 상황이 바뀌는 모습이다.

뉴욕시가 세입자 친화적인 약 100만 채의 임대료 안정화 아파트 임대인에게 엄격한 임대로 인상 규정하고 있기 때문이다.

맨해튼과 브루클린 등 인기 지역은 한 달에 4천 달러 이상 임대하는 자유 시장 고급 아파트지만, 뉴욕 외곽 지역에 있는 임대료 안정화 아파트의 평균 임대료는 월 1천300달러 정도로 시장보다 낮은 수준에서 인위적으로 유지되고 있다.

◇ 임대료 유지 정책에 임대인 재정 압박 가중…요주의 대출 급증

임대료 인상은 매년 3%로 제한돼 있으며 임대인들은 1940년대 후반부터 1970년대 초반에 지어진 오래된 건물을 유지하는 데 드는 비용이 증가하면서 재정적 압박이 가중되고 있다고 불평한다.

임대인은 임대료 인상을 통해 지출을 회수하는 데 어려움을 겪고 있으며, 세입자는 관대한 뉴욕시 법률에 따라 저임대 아파트를 자녀에게 물려주어 가족이 계속 거주하는 경우가 많다.

임대인 단체인 임대료 안정화 협회의 마이클 토브먼 커뮤니케이션 디렉터는 "뉴욕시 안정화 건물은 각각의 요인으로 인해 파산 위기에 직면해 있으며, 각각의 요인은 개별적으로 영향을 미치지만, 종합하면 치명적"이라고 말했다.

그는 "지역 및 커뮤니티 은행에 대한 스트레스는 다가구 건물의 가치를 떨어뜨린 정부 정책과 직접적으로 연관되어 있다"고 말했다.

NYCB는 재무보고서에서 180억 달러 규모의 뉴욕 임대료 규제 포트폴리오의 평균 대출 대비 가치 비율이 58%라고 전했다. 이는 은행이 약 3천 건의 대출에 대한 손실을 흡수할 수 있는 좋은 쿠션이 있다는 것을 의미하는 만큼 우호적이다. 평균 쿠폰 이자율도 3.85%로 낮다.

부실 대출 비율은 0.52%에 불과하지만, 일부 부정적인 문제가 있는 요주의 대출이 전체 포트폴리오의 14%를 차지한다.

특히 가장 위험한 부분은 임대료 인상에 가장 많은 제한을 받는 임대료 규제 대상 건물에 대한 51억 달러의 대출이다.

전반적인 은행의 370억 달러 규모의 포트폴리오에서 요주의 대출이 분기 동안 14억 달러에서 31억 달러로 증가했으며 이는 포트폴리오의 8.3% 수준이다.

웨드부시는 은행에 대해 투자 의견을 '시장수익 하회(Underperform)'를 유지하며 올해와 내년 근원 주당 순이익 추정치를 1.35달러와 1.55달러에서 각각 65센트와 75센트로 삭감했다.

한편, 이날 NYBC는 이메일 성명을 통해 "시장에서 가치 제고 조치가 취해지면 주가가 회복될 것으로 믿고 있다"고 전했다.

sskang@yna.co.kr