美 부동산 대출 올해 약 724조원 만기…지역은행 경영악화 우려

(서울=연합인포맥스) 문정현 기자 = 미국 상업용 부동산 시장에서 올해 724조원 규모의 대출이 만기를 맞을 예정인 가운데, 높은 금리의 지속으로 차환을 할 수 없는 사례가 다수 발생할 경우 지역은행 경영이 악화될 우려가 있다고 니혼게이자이신문이 6일 보도했다.

연방준비제도(연준·Fed)에 따르면 중견·중소은행의 대출에서 상업용 부동산 대출이 치지하는 비중은 평균 40% 이상으로, 10%를 조금 넘는 대형 은행에 비해 높은 수준을 기록하고 있다.

2008년 금융위기 이후 규제가 강해지면서 대형 은행은 관련 대출에 신중한 자세를 보였지만 지역은행은 저금리와 부동산 투자붐을 틈타 대출을 늘렸다.

미국의 상업용 부동산 대출 잔고는 약 4조6천억달러(6천122조원)에 달한다. 지역은행이 최대 자금공급 주체지만 최근 각 은행들은 브레이크를 밟고 있다.

연준이 5일 발표한 은행 대출 담당자 조사에 따르면 중견·중소은행의 절반이 3개월 전에 비해 상업용 부동산 대출 심사기준을 훨씬 까다롭게 바꿨다고 응답했다.

이처럼 은행들이 소극적인 자세를 보이는 것은 부동산 수요 부진이 뚜렷하기 때문이다. 무디스 애널리틱스에 따르면 작년 4분기 미국 오피스 공실율은 19.6%로 사상 최악을 기록했다. 코로나19로 확산된 재택근무가 정착되면서 사무실 수요가 더딘 회복세를 보였다.

부동산 대출을 받은 주체의 자금 사정은 더욱 어려워질 것으로 보인다. 2022년 3월부터 실시된 연준의 금리 인상으로 차환 부담이 커졌기 때문이다.

상업용부동산담보대출증권(CMBS)의 수익률은 AA등급 기준 7%대로 2년 전 대비 두 배 이상 수준을 기록하고 있다. CMBS의 기초자산이 되는 대출의 금리도 대폭 상승하고 있는 것으로 추정된다.

부동산 조사회사인 트랩에 따르면 올해 5천440억달러(724조원) 규모의 미국 상업용 부동산 대출이 상환기일을 맞는다. 2028년까지 5년간 누적으로는 2조8천억달러(3천726조원)의 대출이 만기 도래한다.

대출을 받는 주체가 상환을 포기하고 담보 부동산을 놓아버리는 사례는 이미 늘고 있다. MSCI에 따르면 미국 내 압류물건은 4분기 178억달러(23조7천억원)에 달해 2016년 1분기 이후 최고치를 기록했다.

부동산 업계 악화의 불똥은 돈을 빌려주는 쪽으로도 튄다. 여신 비용 급증으로 적자로 전락한 뉴욕커뮤니티뱅코프뿐만 아니라 부실채권 리스크는 다른 은행에서도 점차 높아지고 있다.

M&T뱅크는 부실채권이 될수 있는 문제를 가지고 있는 채권이 작년 말 기준 상업용 부동산 대출의 약 27%를 차지한다고 추정했다.

미국 부동산 서비스 기업인 CBRE는 상업용 부동산에서 촉발되는 스트레스 상황과 관련해 "은행 시스템이나 부동산 업계를 좌절시킬 정도는 아니지만 많은 빌딩 소유주나 은행에 아픈 한 해가 될 것"이라고 우려했다.

jhmoon@yna.co.kr