WSJ "상업용 부동산 대출 부실 시작에 불과…MBS가 시사하는 것"

(서울=연합인포맥스) 강수지 기자 = 미국 상업용 부동산 대출 부실로 인한 은행 위기가 이제 시작에 불과하다는 진단이 나왔다.

12일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)은 "은행이 미국 전체 상업용 부동산 대출의 약 절반을 취급하고 있지만, 상황이 악화할 때까지 대출 건전성이나 대출 대상 건물에 대한 자세한 정보를 제공하지 않는 경우가 많다"며 "상업용 부동산 대출의 14%를 차지하는 상업용 부동산 저당증권(CMBS)을 통해 은행의 대출 장부에 쌓인 압력을 간접적으로 파악할 수 있다"고 설명했다.

최근 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYS:NYCB)와 일본의 아오조라 은행(TSE:8304)에서 발생한 것처럼 대출 기관이 향후 손실 가능성에 대비해 수억 달러를 충당금으로 적립할 때 투자자들은 처음으로 부동산 대출 부실의 심각성을 인지하게 되는 경우가 많다.

은행이 가진 대출의 부실 압력을 미리 알아보기 위해 CMBS를 활용할 수 있는데 CMBS 시장은 매월 부도율과 최신 건물 가치에 대한 데이터를 제공한다.

부동산 데이터 제공업체 크레드iQ에 따르면 지난해 만기가 도래한 358억 달러의 오피스 CMBS 부채는 대출자들이 재융자를 받거나 부동산을 매각하는 데 어려움을 겪으면서 대출 중 26%만이 실제로 전액 상환된 것으로 나타났다.

만기가 도래한 일부 모기지는 연장됐지만, 다른 모기지는 특별 서비스 제공자, 즉 채무에 대한 최상의 결과를 찾으려는 제3자에게 양도되어 연장, 조건 재협상 또는 부동산 압류 등의 조치가 취해졌다. 현재 총 148억 달러에 달하는 1천건 이상의 CMBS 오피스 대출이 특별 서비스 업체를 통해 처리되고 있다.

CMBS 오피스 부채의 10.5%가 부실화하는 등 지난달 말까지 문제가 있는 대출이 증가하고 있다. 이는 1년 전보다 세 배 이상 증가한 수치이며, 2025년까지 466억 달러의 CMBS 대출 만기가 추가로 도래하면서 이 비율이 더 높아질 가능성이 크다.

CMBS 시장의 오피스 평가 데이터는 암울해 보인다.

대출이 특수 서비스업체로 이전되면 건물은 공정 시장 가격을 결정하기 위해 최신 감정을 평가받게 된다. 크레드iQ에 따르면 최근 재평가 데이터가 있는 220개의 문제 대출 목록 중 사무실의 평균 평가 하락률을 40%이며 2023년에 재평가된 건물은 거의 50%나 급락했다.

은행 장부상 대출은 이보다 더 나쁘지 않을 수 있다. 은행은 담보가치 대비 대출 비율을 더 보수적으로 책정했을 것이고 대출자와 비공개로 협상할 여지도 있기 때문이다.

그러나 대출 만기는 여전히 은행 주주들에게는 불쾌하다. 게다가 가파른 할인율로 매각되는 오피스 빌딩이 쏟아져 나오면 은행이 대출을 연장하기가 더 어려워지며 거래 데이터는 점점 더 대출 가치 평가에 반영돼야 한다는 압박으로 작용한다.

다음 문제가 어디서 터질지 파악하기는 어렵다.

부동산 투자회사인 코헨&스티어스에 따르면 미국 및 국제 은행의 장부에는 수십억 달러의 오피스 부채가 있지만, 부동산별로 누가 대출을 소유하고 있는지에 대한 자세한 내용은 공개되지 않았다고 전한다.

WSJ은 "상장된 오피스 부동산 투자 신탁은 이미 가치가 떨어지고 있으며 은행에 대한 현실 점검도 이제 막 시작됐다"고 덧붙였다.

sskang@yna.co.kr