[일문일답] "해외 부동산값 추가 하락 가정해도 위험 금융사 없어"

(서울=연합인포맥스) 이수용 기자 = 금융감독원은 22일 국내 금융사의 해외 부동산 대체투자와 관련, "추가적인 가격 하락이 있더라고 손실 규모는 제한적"이라고 밝혔다.

금감원에 따르면 국내 금융권의 해외 부동산 대체투자 잔액은 작년 9월 말 기준 56조4천억원으로 금융권 총자산(6천800조9천억원) 대비 0.8% 수준이다.

작년 9월 말 기준 단일 사업장 투자 35조8천억원 중 2조3천100억원(6.46%)에서는 기한이익상실(EOD)이 발생했으나, 올해 2월 기준 추가 EOD가 3건 발생하면서 규모는 2조4천600억원으로 늘었다.

최근 문제가 되는 홍콩 H지수 주가연계증권(ELS)과의 비교에서도 해외 부동산 공모펀드는 만기가 5~7년으로 ELS의 3년보다 길고, 만기 연장이 안 되는 ELS와 달리 수익자 총회를 통해 연장할 수 있다고 설명했다.

투자 규모 자체도 19조3천억원에 달하는 홍콩 H지수 ELS와 달리 해외 부동산 공모 펀드는 2조3천억원 수준이고, 올해 만기 규모도 9천억원으로 ELS(15조4천억원)보다 적다.

금감원은 해외 부동산 펀드 판매와 관련해서도 투자자에게 충분한 공시가 있었는지 확인할 방침이며, 금융사에 대해서도 투자 시 준수해야 할 절차를 지켰는지 검사할 계획이다.

다음은 김병칠 금감원 전략감독 부원장보와의 일문일답

-- EOD 시점과 작년 말 기준 해외 부동산 투자에서 손실 확정된 규모 잠정치는.

▲EOD는 작년 9월 말 기준 2조3천억원을 확인했고, 올해 2월 현재 추가 3건이 발생해 2조4천600억원으로 늘었다. 손실이 확정된 부분인데, 현재 해외 부동산 가격을 보면 지난 2022년 말 대비 약 10% 하락했다. 국내 금융사가 주로 투자했던 시기가 2018년부터 2021년까지인데, 최고점 대비 낮은 수준에 투자한 것. 국내 금융사 투자 규모가 56조원가량인데, 약 5.9%의 평가 손실을 기록했다.

-- 해외 부동산 펀드 연장이 가능하다고 했는데, 시장이 안 좋아지면 손실이 불가피한 것 아닌가

▲상업용 부동산의 현금 흐름에 문제가 생기면 만기 연장해도 쉽게 해결될 것이란 가능성은 드물다. 손실 유형이 현금 흐름과 가격 하락에 따른 주택담보대출비율(LTV) 조건인데, 투자자 간 추가 대출이나 후순위 대출 모집해 만기 연장하는 경우가 많다. 3~5년 정도 만기 연장해 부동산 가치가 회복할 시간을 벌 수 있다. 그 경우 현금 흐름 생기고 추가 손실 없이 원리금을 회수할 수 있을 것이다.

-- 단위 자산 외에 복수 자산 투자에선 잠재 부실이 파악된 것인지, EOD 사유 중 LTV 문제와 현금 흐름 문제를 나눌 수 있는지.

▲복합자산 투자, 즉 블라인드 투자가 20조원가량 되는데, 이를 포함해서 5.9%의 손실이 발생한 것. 개별자산에서 발생한 손실은 블라인드 투자보다는 높은데 약 1.5배 정도 높게 손실이 책정되는 게 일반적이다. (복합자산은) 투자 대상이 분산됐다는 점에서 손실률이 낮은 것으로 파악한다. EOD 발생에서는 주로 현금 흐름에 문제가 생긴 북미지역 상업용 부동산이 많다.

-- 상업용 부동산 가격 하락의 원인이 재택근무라는 구조적 변화라고 하면 부동산 가격 회복 가능성은.

▲시장 의견을 많이 듣고 있다. 올해 해외 상업용 부동산 가격 하락이 있을 수 있다는 게 글로벌 리서치의 공통된 의견이다. 다만 작년처럼 그 폭이 크진 않을 것이다. 또 북미는 작년 가격 하락이 상당했고, EOD나 LTV 문제도 북미에서 많이 발생할 수 있는데 유럽은 가격 조정이 더뎠다. 올해는 북미 쪽 손실은 덜 발생하고 유럽 물건에선 일정 손실이 날 것으로 예상한다. 그러다 보니 올해 들어 유럽에서 EOD가 나는 상황이다. 투자 규모로는 북미 지역이 61% 정도 차지했고, 유럽은 19%가량이다. 추가 가격 조정이 있다 하더라도 국내 금융사 투자에서 발생한 손실은 어느 정도 제한적이라고 본다. 전체적으로 재택근무에 따른 공실률은 정점을 찍고 있다는 의견이 일반적이다. 부분적 재택근무 전환 비중도 늘고 있다.

-- 금융 시스템에 큰 영향을 미칠 문제가 아니라고는 하지만 감독당국에서는 다른 심각성을 본 건지, 개별 회사의 자본 대비 손실 규모가 커질 수 있는지.

▲최근 해외 상업용부동산 관련 기사가 많이 나왔다. 정확하게 설명하자는 차원이었다.

-- 해외 부동산 펀드의 영업행위와 관련해 불완전판매 논란이 확인된 것이 있는가.

▲특정 펀드의 손실 발생으로 인해 민원이 접수된 것으로 안다. 손실 발생 가능성이나 만기가 임박해 펀드의 처리 방향에 대해 충분한 공시가 있었는지 여부는 해당 건에 대한 조사를 통해서 확인할 예정이다.

-- 개인 투자자 손실 가능성이 일부 있을 수밖에 없다고 했는데 예상 규모는.

▲개인 투자자 관련해서는 연내 만기 도래하는 펀드가 8개 있다. 그 중 이익 배당 유보가 1건 있어 일정 부분 손실이 날 수 있을 것이다. 자산 매각이 이뤄지는 펀드가 2건 있다. 이에 대해서도 손실 발생 가능성이 있다.

-- 감독 당국 차원에서 투자 내용 및 리스크 관리 수준에 대한 검토나 점검 계획이 있는지.

▲몇 년 전부터 모범규준을 마련해 해외 부동산 투자 시 금융사가 준수해야 할 절차를 규정했다. 그런 절차를 투자하는 과정에서 제대로 준수했는지는 해당 금융사에 대한 검사할 때 이뤄질 것이다.

-- 유럽은 평가손실을 반영하는 게 나라마다 다른 것으로 안다. 감정평가 별로 손실이 커질 수 있는 것인지.

▲해외 부동산에 투자하면 대부분 펀드 형태인 수익증권 형태로 이뤄진다. 글로벌 룰이 있는 건 아닌데, 현지에서는 건물에 대해 1년에 한 차례 감정평가하고 이 자료는 운용사를 통해 투자 회사에 제공된다. 금융사는 분기 단위로 펀드를 평가하는데 국내 펀드 평가사에 의뢰해 결과를 받고 장부에 반영한다. 유럽 부동산 가격 하락이 나타나면 매 분기 펀드 평가하면서 반영할 예정이다.

-- 업권별 EOD 규모는 어느 정도인가. 보험의 익스포저가 제일 많은데 보험사 규모별 차이가 있는 것인가.

▲투자 손실 측면에서 EOD를 포함해 은행이 제일 안전하다. 투자 순위나 물건 등을 고려하면 은행이 제일 안전한 상태다. 보험사는 특정 보험사가 집중적으로 많이 한 것은 없다. 이에 따라 특정 보험사의 문제가 이뤄질 수준은 아니다.

-- 업권별 익스포저 비중은.

▲보험사가 전체 자산 대비 2.8% 차지하고 있고, 증권사가 1.3% 차지한다. 보험과 증권이 자산 대비로는 투자 규모가 제일 크고, 절대 규모는 보험사가 가장 많다.

-- 전체 금융권 자산 외 실 투자한 금융사의 자산 대비 익스포저 비중은 어느 정도인가. 글로벌 금융위기 등 최악의 상황을 가정한 스트레스테스트 결과가 있는가.

▲익스포저를 보유한 금융사만을 따로 살펴보진 않았다. 스트레스테스트 관련해서는 상업용 부동산이 추가로 상당 폭 하락할 것이라 가정하고 테스트했다. 결과는 지금 규제 비율을 하회하거나 위험이 발생할 금융사가 나타나지 않았다. 감독 당국이 충분히 감내 가능하다고 생각하는 이유다. 개별 금융사 차원에서도 문제가 발생하지 않을 것이라고 답한 것이 스트레스테스트 결과에 따른 것이라고 보면 된다.

sylee3@yna.co.kr