NYCB에 무슨 일이…상업용 부동산 위기 시발점 될까

(뉴욕=연합인포맥스) 윤영숙 특파원 = 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYSE:NYCB)의 주가가 6일(현지시간) 뉴욕 주식시장에서 40% 이상 폭락하며 주식 거래가 일시 중단됐다.

이달 초 내부 통제에 "중대한 취약점"이 발견됐다고 공시한 직후 20% 이상 폭락한 이후 또다시 주가가 급락하면서 투자자들의 불안이 커지고 있다.

특히 지난해 실리콘밸리은행, 시그니처은행, 퍼스트 리퍼블릭 은행에 이어 또다시 지역은행이 무너지는 것 아니냐는 우려를 부추겼다.

◇ 상업부동산 대출 손실 부각…회계 논란까지

6일(현지시간) 월스트리트저널에 따르면 NYCB는 투자자들의 신뢰를 회복하기 위해 주식 매각을 통한 자본 조달을 모색하고 있다. NYCB는 지난해 시그니처은행을 인수하면서 자산 규모가 커저 자본 충당 요건이 이전보다 강화된 규정을 적용받게 됐다.

그러나 올해 1월 말 4분기 실적 발표에서 2억5천200만달러의 손실이 발생했다고 발표했다. 이익을 낼 것으로 예상했던 은행의 실적에 시장은 곧바로 부정적으로 반응했다. 무엇보다 상업 부동산 부문에 대손 가능성에 충당금을 대규모로 쌓으면서 고금리 환경에 따른 상업 부동산 대출 손실이 현실화하는 것 아니냐는 우려를 촉발했다.

NYCB는 3월 초에 "대출 심사와 관련한 회사의 내부통제에 중대한 취약점이 있음을 경영진이 확인했다"라며 4분기 실적 보고서에 대한 정정 공시를 냈다.

이에 따라 손실 규모는 2억5천200만달러에서 27억달러로 수정됐다. 추가된 24억달러는 과거 은행 합병 시 인수한 영업권 상각에 따른 것이다. 영업권 상각은 현금 비용을 유발하지 않으며, 자본 요건에도 영향을 주지 않는다고 회사는 설명했으나 투자자들을 안심시키지는 못했다.

무디스는 2월 초 NYCB의 등급을 '정크'로 내린 데 이어 최근 NYCB의 업데이트에 은행 자회사의 예금 등급을 또다시 강등했다. 피치도 NYCB의 등급을 '정크'로 내렸다.

NYCB는 2월 초에 830억 달러의 예금을 보유하고 있으며, 이 중 72%가 보험 또는 담보에 가입돼 있다며 투자자들을 안심시켰다. 자산 규모는 1천억달러 이상이다.

DA데이비슨 애널리스트들에 따르면 NYCB의 문제는 뉴욕시의 '임대 안정화 정책과 임대료 통제법'에 적용을 받는 다가구 거주용 부동산 익스포저와 관련된 것으로 알려졌다.

NYCB의 다가구 거주용 부동산 대출의 절반가량이 임대료 규제를 받는 대출로 이로 인해 임대인들이 대출 금리 상승을 상쇄하기 위해 임대료를 올릴 수 없는 딜레마에 빠져 있다.

DA데이비슨은 "저금리로는 이 문제를 해결할 수 없으며 법의 수정이 필요하다. (그러나) 불행히도, 정의의 수레바퀴는 매우 더디게 움직인다"고 지적한 바 있다.

지난해 지역은행들의 파산은 유사한 문제를 안고 있던 소형 은행들의 자금 유출을 가속했고, 결국 3개의 은행이 무너지고 나서야 문제가 일단락됐다.

◇ 대형은행 전이 위험 작아…은행들 충당금 "충분해"

전문가들은 그동안 상업 부동산 대출 시장 위험을 누누이 지적하면서도 대형 은행들은 상대적으로 안전할 것으로 예상해왔다.

일부 소형 은행들이 무너질 수 있으나 이것이 체계적 위험으로 전이될 이슈는 아니라고 선을 그었다.

S&P 글로벌은 최근 보고서에서 미국 9대 은행들의 4분기 재무 보고서를 확인한 후 이들의 잠재적 충격을 흡수할 수 있을 정도의 충분한 재원을 보유하고 있다고 결론 내렸다.

S&P글로벌은 "오피스 상업 부동산 대출이 문제로 남아있지만, 이는 글로벌 시스템상 중요한 은행(GSIB)의 전체 대출에 비해서는 매우 작은 부문을 차지한다"고 평가했다.

S&P 글로벌이 분석한 9개 은행은 JP모건 체이스와 뱅크오브아메리카, 뱅크오브뉴욕멜론, 씨티그룹, 골드만삭스, 모건스탠리, 웰스파고, 스테이트스트리트, 노던트러스트 은행 등이다.

전날 브랜디와인 글로벌의 트레이시 첸 포트폴리오 매니저는 CNN에 상업부동산(CRE)에 대한 우려가 과장됐다고 주장했다.

그는 "연준이 금리 인하로 선회하면 이는 CRE 시장에 큰 도움이 될 것"이라며 "CRE 주변의 투자 심리가 약간 과도하다"고 말했다.

씨티그룹의 키스 호로위츠 애널리스트도 이달 초 보고서에서 "NYCB의 상황은 지역 은행에 대한 더 광범위한 압력이나 불확실성을 대변하지 않는다"라고 말했다. 은행의 특수한 문제라는 것이다.

씨티그룹은 미국 은행들의 경우 손실에 대비해 충분한 충당금이 있다고 분석했다.

씨티의 제프리 브렌바움 애널리스트에 따르면 은행들이 보유한 대손충당금은 390억달러로 총 상업 부동산 대출의 1.4%에 달한다.

브렌바움은 "상업 부동산의 연체율이 6%까지 오를 경우 손실액은 최대 350억달러"라며 "이 경우에도 충당금이 여전히 충분하다"고 말했다. 오피스 섹터의 연체율은 현재 1.5% 수준이다.

◇ SEC, 4개 소형 은행 CRE 익스포저 점검…추가 파산 위험

주목할 점은 상대적으로 취약한 은행은 계속 나올 수 있다는 점이다.

지난 2월 말 S&P글로벌이 발표한 보고서에 따르면 미국 증권거래위원회(SEC)가 상대적으로 상업 부동산 대출에 취약한 4개 은행을 주시하고 있는 것으로 나타났다.

은행 규제당국이 정기적으로 상업부동산 노출액을 모니터링하는 가운데 SEC가 4개 은행 메인스트리트 뱅크셰어스 (NAS:MNSB), 앨러루스 파이낸셜 (NAS:ALRS), 미드 펜 뱅코프 (NAS:MPB), 오하이오 밸리 뱅코프 (NAS:OVBC)에 대해 관련 익스포저에 대한 추가적인 자료 공개를 요청했다. 이들은 업계 평균보다 더 높은 상업부동산 익스포저를 가진 은행들이다. 이들 은행의 자산은 모두 100억달러 이하이다.

지난해 말 기준, 메인스트리트가 4개 은행 중에서도 상업 부동산에 대한 대출이 전체의 43.1%로 가장 높았다. 이어 밀러스버그의 자회사가 41.9%로 높았다. 앨러루스 파이낸셜 은행 자회사의 상업 부동산 대출은 전체의 30.4%, 오하이오 밸리 뱅코프의 상업 부동산 대출은 전체의 19.3%에 달했다. 지난해 말 기준 업계 평균은 14.6%였다.

이들 은행은 다가구 주택 대출에 대한 익스포저도 상대적으로 높았다.

골드만삭스 분석에 따르면 현재 미국 은행들이 보유한 상업 부동산 대출 규모는 2조7천억달러이며, 이 중 80%가 상대적으로 규모가 작은 지역은행들이 보유하고 있다.

트렙 데이터에 따르면 앞으로 3년간(현재~2027년까지) 만기 도래하는 상업용 부동산 대출 규모는 2조2천억달러이다.

S&P글로벌 분석에 따르면 자산규모 1천억달러 이상의 미국 은행들이 보유한 상업용 부동산 대출은 전체 대출의 12.5%를 차지한다. 하지만 자산 규모가 100억달러 미만인 은행의 경우 해당 부문 대출은 전체의 38%를 차지한다.

이 때문에 피치는 지난해 12월 보고서에서 상업 부동산 대출로 인한 상당한 손실이 잠재적으로 은행들의 추가 파산으로 이어질 수 있다고 경고했다.

ysyoon@yna.co.kr