상반기 대어 '2조' 크래프톤 성수동 오피스…PF 투심은

(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 총 2조원 규모에 달하는 옛 이마트 성수동 본점 부지개발 사업이 본격 궤도에 올랐다. 게임 개발사 크래프톤이 사옥으로 활용하기 위해 선임차를 완료한 곳으로, 삼성물산이 시공을 맡고 책임준공을 확약했다는 점을 고려하면 본 PF 순항이 예상된다. 다만 PF 업계 일각에선 높은 부지 매입가와 공사비 등을 우려하고 있다.

22일 관련 업계에 따르면 미래에셋증권은 이마트 성수동 본점 부지개발 사업을 위해 총 2조원 규모의 본 PF를 진행하고 있다.

이 사업장은 서울특별시 성동구 성수동2가 333-16 일원에 지하 8층~지상 17층 규모의 업무 및 복합 문화시설로 지어질 예정이다. 크래프톤은 전체 연면적의 80%를 선임차해 사옥으로 활용할 계획이다.

크래프톤은 지난 2021년 미래에셋자산운용의 펀드를 통해 부지를 매입했다. 미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁 66호의 에쿼티 6천750억원 중 크래프톤이 보통주 2천900억원, 미래에셋자산운용이 500억원의 자금을 댔다.

부지 매입가는 1조2천억원이다. 펀드는 부지 매입을 위해 총 7천억원 규모의 브릿지론 대출을 받았다. 지난해 11월에는 추가 대출 550억원을 받아 브릿지론 규모를 키웠다.

2조원 규모의 본 PF가 성사되면 기존 브릿지론 7천760억원을 상환하고 나머지는 공사 대금으로 쓰인다.

크래프톤이 선임차 계약을 완료했다는 점에서 이 개발사업은 우량 사업장으로 꼽힌다. 크래프톤은 펀드에 에쿼티 자금을 댔을 뿐만 아니라 이 부지 외에도 성수동 메가박스 건물을 매입하는 등 성수동 일대에만 총 7곳의 부동산을 소유하고 있다.

PF 업계 관계자는 "크래프톤이 사옥으로 활용하기로 한 사업장이고 삼성물산이 시공하기로 한 곳이니 우량한 사업장으로 볼 수 있다"며 "본 PF는 무난하게 성사될 것으로 보인다"고 말했다.

한편에선 크래프톤과 운용사가 높은 가격에 부지를 매입했다는 점을 우려하고 있다. 이에 더해 공사비마저 오르면서 사업성이 떨어졌다는 설명이다.

2조원 규모의 본 PF를 상환하기 위해 펀드 운용사는 금융기관으로부터 담보 대출을 받아야 한다. 다만 통상적인 담보대출 한도가 담보물건 가치의 60~70%라는 점을 고려하면, 본 PF 상환 가능성이 우려된다는 것이다. 총 2조원의 본 PF를 상환하려면 훗날 크래프톤 사옥으로 쓰일 건물의 가치가 3조원이 돼야 할 만큼, 원가가 높다는 설명이다.

미래에셋자산운용이 지난해 연면적 50만6천205㎡ 규모에 오피스 3개 동(각 32·29·56층), 콘래드호텔, IFC몰로 구성된 'IFC 서울'을 매입하기 위해 써낸 가격이 4조1천억원이었다.

부동산 업계 관계자는 "평당 4천만원을 주고 산 건데, 강남 한복판보다 높은 수준"이라며 "본 PF 규모가 2조원이란 건 부지 매입이나 공사비 등 원가가 높다는 것이다. 나중에 본 PF를 잘 상환할 수 있을지 여부가 중요할 것"이라고 말했다.

nkhwang@yna.co.kr