[김규정의 富런치] 환금성에 주목할 때

미국 연방준비제도(Fed·연준)의 금리인하 시기가 2024년 하반기로 지연 전망되고, 연간 하락폭도 축소 전망에 무게가 실리면서 시장금리 인하 방향성을 확인하고 투자 시기를 확정 지으려던 부동산 투자자들의 투자심리가 냉각되고 있다. 인플레이션 장기화 우려에 중동 지정학적 리스크가 더해지며 금리, 유가, 환율 변동성이 부각되고 국내 자산시장 전반의 투자 관망세가 짙어지는 양상이다.

부동산 시장의 경우 아파트 거래가격 추이를 분석해볼 때 전국적으로 바닥 다지기에 들어간 것으로 보이지만, 가격상승 전환 시기를 예측하기 어렵고, 변곡을 위한 기대 요인이 부족하다 보니 거래 의사 결정에 있어서는 신중해지는 투자자들이 적지 않다. 거시 여건상 불확실성이 커졌고 총선 이후 정책적 기대감도 옅어지면서 적정가격과 거래시기에 대한 투자자들의 고민이 커졌다.

서울 상급지 아파트 거래를 중심으로 지난 1분기 거래가격과 거래량이 모두 회복세를 보였지만, 4월 현재 거래량이 둔화되면서 2분기 이후 거래가 다시 위축되고 거래가격 회복세도 위축될 수 있다. 수도권 역시 저가 매물 위주로 거래되면서 아파트 가격은 약보합세를 보이거나 혹은 횡보할 전망이다. 금리 부담과 내부적으로 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정 본격화에 따른 하방 압력이 투자심리 회복에 걸림돌이 될 것으로 보인다.

불확실성과 변동성이 지속되면서 부동산 투자자들은 환금성에 주목하고 있다. 부동산 자산을 처분하고자 할 때 수월하게 팔 수 있을 것인가에 대한 고민이 커진 것이다. 적정 가격과 미래 가격 예측이 어려운 상황에서 손해를 보지 않고 '엑시트'(EXIT) 할 수 있는가에 대한 판단이 중요해졌다. 판단하기 어려운 수익률보다는 리스크 관리 측면에서 투자 의사 결정을 내리는 투자자들이 많아졌다.

서울 아파트 시장의 경우 고금리와 대출 규제 영향으로 중간 가격대의 아파트 수요가 크게 줄었다. 9억 원 이하 소형아파트와 상대적으로 대출 규제 영향에서 자유로운 고가 아파트, 양단의 수요는 있지만, 중간 가격대 수요시장이 잘 형성되지 않고 있다. 아파트 투자의 경우 고가와 저가 양단에서 단지를 선별하고 급매물이 나오기를 기다리는 방식으로 수요가 형성되고 있다.

매매 전환 수요가 발생할 수 있는, 전세 수급이 불안한 아파트 지역에도 관심 수요가 있다. 아파트 전세 가격이 오름세를 보이면서 과거 매매 전환이 나타났던 전세가율에 접근하고 있는 아파트 시장에서는 중소형 매수 검토가 가능하다는 판단이다. 가격지수 상 바닥 구간에 들어간 것으로 보이는 지역은 많지만 수요와 가격 회복에 대한 변곡점을 예측하기는 어렵다 보니 신축 입주, 분양 공급부족과 아파트 전세 가격이 상승세를 보이는 지역을 중심으로 접근할 필요가 있다.

수익 시기를 예측하기 쉽지 않은 개발 호재에 대한 관심은 과거에 비해 보수적이다. 거시 여건과 미래 성장에 대한 불확실성이 크고 정책 변수도 적지 않아서 투자 기간을 예상하기 어렵고 자산운용 측면에서 리스크가 커진다. 이미 구현된 인프라를 기반으로 입지성과 희소성에 부합하는 안전 투자 성향이 확산할 것으로 예상된다.

꼬마빌딩 등 커머셜 시장의 경우에도 가격 적정성을 판단하거나 미래 수익률을 결정하기 어려운 상황이어서, 매각의 용이성과 환금성이 좋은 상품을 우선 고려하는 안전 투자, 매각 리스크를 우선적으로 고려하는 의사결정이 늘어날 전망이다.

(김규정 한국투자증권 부동산 연구위원)