[PF 정상화] 만기연장 어려워진다…4번이면 사실상 퇴출

PF 사업성 등급분류 4단계로 세분화

관리대상에 토지담보대출·채무보증 약정도 추가

내달부터 개선된 평가기준 반영

(서울=연합인포맥스) 정원 기자 = 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 기준을 4단계로 확대하고 사업성이 부족한 사업장은 과감한 정리에 나선다.

본PF 중심이었던 평가 기준에도 변화를 가해 브릿지론 사업장에 대한 평가도 고도화한다.

또 위험 특성이 유사한 토지담보대출과 채무보증 약정도 PF대출과 함께 관리하고, 대상기관에 새마을금고까지 포함시키기로 했다.

정부는 13일 부동산 PF의 평가대상과 등급, 기준을 세분화해 신속한 정리를 유도하는 것을 골자로 한 '부동산 PF 사업성 평가기준 개선안'을 발표했다.

구체성이 떨어지는 현행 기준으로는 질서 있는 PF 사업장 정리에 한계가 있다는 지적을 반영한 조치다.

우선 정부는 현재 '양호-보통-악화우려'로 구분된 평가등급을 '양호-보통-유의-부실우려'로 세분화한다.

기존 악화우려 중 사업성 저하로 사업 추진이 곤란한 사업장을 '부실우려' 등급으로 분류하고, 충당금을 회수의문 수준으로 적립해 적극적인 사후관리를 유도하겠다는 의미다.

'부실우려'는 지속적·중대한 애로요인으로 추가적인 사업진행이 불가능한 사업장으로, 사실상 퇴출을 수순을 밟게 된다.

브릿지론 사업장에 대한 평가기준도 구체화한다.

그간 본PF와 달리 브릿지론 사업장에 대한 평가지표가 부재하다는 지적이 많았다.

이에 정부는 각 평가등급별 기준을 PF 사업진행 단계별 핵심 위험요인을 반영해 구체화하기로 했다.

예컨대 브릿지론 단계의 경우 토지매입과 인허가, 본PF 전환 여부 등을 고려하고, 본PF에선 공사진행과 분양, 시공사 구조조정 여부 등을 점검한다.

만기연장과 경공매 유찰 등의 금융위험과 사업비와 전망 등 수익구조위험은 공통요인으로 반영한다.

금융위는 "최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하도록 해 평가기준의 경직성을 완화했다"고 말했다.

유의·부실우려 등급은 평가기준 2개 이상 해당 시 부여되는 구조다.

브릿지론과 본PF 모두 수익구조가 매우 악화한 상황에서 여신만기를 4회 이상 연장하거나 경·공매가 3회 이상 유찰될 경우엔 '부실우려'에 해당된다.

사실상 퇴출 수순을 밟게 되는 셈이다.

만기연장 기준도 보다 깐깐해진다.

2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장에 대해서는 'PF 대주단협약'상의 동의 요건을 기존 3분의 2 이상에서 4분의 3 이상으로 바꾸고, 만기연장시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 개선한다.

금융사 스스로 재구조화·정리를 추진할 수 있도록 여건을 조성하려는 차원이다.

또 금융사의 PF채권 경·공매 기준도 도입한다.

정부는 6개월 이상 연체 PF채권에 대해서는 3개월 내에 경·공매를 원칙적으로 실시하게 유도한다.

또 공매시엔 실질담보가치를 반영한 최종공매가를 설정하고, 경·공매 미흡 사업장은 시가가 아닌 공시지가로 평가하게 할 방침이다.

아울러 사후관리도 대폭 강화한다.

정부는 유의 등급의 경우 재구조화와 자율매각을, 부실우려 등급의 경우 상각이나 경·공매 추진을 명시하고, 금감원을 통해 이행사항을 점검하기로 했다.

이행성과가 미흡하다고 판단될 경우엔 금감원의 현장점검이 진행된다.

다만, 금융위는 "본PF 사업장과 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경·공매가 아닌 수분양자 여부와 공사진행 수준, 보증 계약 관계를 고려해 사후관리를 추진하겠다"고 덧붙였다.

한편, 개선 사업성 평가기준은 내달부터 시행된다. 적용 사업장은 PF 만기도래 시점에 따라 순차적으로 확대할 방침이다.

jwon@yna.co.kr