[일문일답] "PF사업장 중 90% 이상 정상…2~3%만 경·공매"

(서울=연합인포맥스) 정원 윤슬기 기자 = 금융당국은 전체 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 중 90% 이상이 정상 사업장으로, 2~3% 사업장만 경·공매로 나올 것이라고 강조했다.

권대영 금융위원회 사무처장은 13일 정부서울청사에서 진행된 'PF 정상화 방안' 관련 브리핑에서 "전체 PF사업장 중 크게 보면 90~95% 정도는 정상사업장으로, 대다수의 사업장은 지금도 정상 사업장적 성격이 강하다"고 말했다.

당국은 경·공매로 나오는 PF사업장은 전체의 2~3% 정도로 예상했다.

권 사무처장은 "본PF에 들어가게 되면 이해관계자들이 사업을 완성시키려고 한다"며 "다만 토지 매입을 100%하지 못했거나 인가를 못 받았거나, 법적 분쟁이 있을 경우 매각하라고 하는 것인데 이런 사업장은 추산하면 크지 않다"고 설명했다.

권 사무처장은 "경매나 공매로 나오는 것은 한 2~3% 정도로 일단 예상하고 있다"며 "금융회사가 평가를 해봐야 하지만, 현재 시점에서 평가를 해보니 생각보다 그렇게 많지 않다는 말씀을 누차 드리는 것"고 부연했다.

다음은 권 사무처장과 박상원 금감원 부원장보와의 일문일답.

-- 전체 PF사업장 중 정상 사업장 비중은.

▲(권 사무처장) 구조조정이 통상 생각하는 파괴적이고 불안한 것도 구조조정이지만 시장에 따라 상시적으로 정리되는 것도 유연한 구조조정으로 볼 수 있다. 정부가 생각하는 것은 감내 가능한 범위 내에서 참여자들의 노력, 당국의 보완을 통해 (구조조정을) 하겠다는 것이 연착륙인 것이다. 크게 보면 한 90~95% 정도는 정상 사업장으로 볼 수 있다고 생각한다. 대다수의 사업장은 지금도 정상 사업장적 성격이 강하다. 특히 본PF에 들어가면 이해관계자들이 사업을 완성시키려는 이해가 있다. 다만 브릿지론이나 토지담보대출은 토지만 갖고 있는 상태니 인가도 받아야 하고 본PF로 가야 하는데 그 부분은 사업성이 있으면 넘어간다. 그때 공적 보증을 투입한다. 그런데 그 정도 안되는 사업장들, 예를 들면 토지 매입을 100% 못했거나 인가를 못받았거나, 법적 분쟁이 있거나 그런 경우는 매각을 하라고 하는 것. 이런 사업장은 추산해보면 크지 않을 것이다. 다만 설명 드리기 어려운 이유가 금융권이 스스로 평가하고 있기 때문에 자세한 설명을 하기엔 지금 시점에선 맞지 않은 것 같다.

-- 금융사의 한시적 규제완화 방안은 기존 건전성 규제와 충돌하는 것 같은데.

▲(권 사무처장) 인센티브 자체가 기존 원칙이나 건전성 규제와 충돌한다는 측면이 없는 것은 아니지만 굉장히 한시적으로, 제한적으로 구조조정 내지 부실 사업장 정리하는 것과 관련돼 있는 부분으로 하기 때문에 건전성에 미치는 영향은 거의 미미하다. 돈을 조금 넣고 싶은데 비율 규제가 안 맞을 수가 있으니 그런 부분을 완화하는 것이다. 금감원과 굉장히 많은 고민을 했는데 건전성의 원칙, 글로벌 원칙을 훼손하지 않는 범위 내에서 한시적으로 6개월에서 1년 정도 (시행)하는 것이다. 아까 말한대로 사업성이 떨어지는 사업장에 대해서만 (적용되기) 때문에 생각보다 규모는 크지 않을 수 있다고 말씀드리고 싶다.

-- 금융당국의 비조치의견서를 통한 민간자금 투입은 관치금융 논란이 있다.

▲(권 사무처장) 어떤 정치적인 지적을 했는데 분명히 말씀드리지만 2022년 하반기 이후에 아주 일관되게 원칙을 가지고 이 문제를 핸들링해 왔지, 어떤 정치적인 고려는 하나도 없다, 이렇게 분명 말씀드리고 그렇게 업무를 하지 않았다. (금융사에) 손해 나고 사라는 건 절대 아니다. 금융기관의 합리적인 판단을 부탁했고 그런 판단으로 금융권도 흔쾌히 동의한 거로 알고 있다.

-- 금융사의 뉴머니 지원이 금융권 전반의 부실로 확대될 수 있다는 지적도 있다.

▲(권 사무처장) 탐욕이 공포로 한순간에 바뀌어 투매가 일어나면 감당이 안된다. 레고랜드 때 불안한 공포심을 안정 노력을 통해서 이렇게 진정을 시켰기 때문에 그런 과정이 필요하지 않았고 그때 구조조정에 착수했으면 아마 파괴적인 구조조정이 일어났고 지금은 어쨌든 지연된다는 이런 평가는 있지만 앞으로 길이 보이지 않습니까. 이렇게 잘하면 좋은 결과가 나오겠다, 그런 취지로 이해해 주셨으면 좋겠다. 어쨌든 이 이슈는 건설업계와 금융회사가 최대의 이해관계자이기 때문에 원칙적으로 책임 있게 해결하는 것이 맞고 그럴 여력이, 건설보다는 금융회사에 좀 더 여력이 있다. 은행 수익이 20조원이 넘어가고 보험도 한 6조~7조원이 되니까 이거 규모가 그렇게 크지 않다. 그 정도는 감내 가능한데 무조건 부실을 손실 보고 사라는 거는 아니지 않나. 시행사가 바뀌고 법적 분쟁이 없고 클린화돼서 판단해 보니 들어가도 되겠다. 물론 내부의 이사회를 거칠 것이다. 이사회에서 거쳐서 합리적이면 하겠다는 거지, 완전 부실을 강제적으로 인수하는 그런 방식은 전혀 아니라고 말할 수 있겠다.

-- 금융사의 자의적인 판단이 아닌 당국의 직접적인 옥석 가리기 권한 비판은.

▲(박상원 부원장보) 사후 점검 부분은 등급평가의 적정성과 건전성 및 충당금 적립의 적정성 두 가지로 나눠질 수 있다. 평가등급의 적정성 부분은 아마 저희 검사국에서 아마 점검할텐데 아마 검사역과 아마 해당 금융회사 간의 충분한 디베이트를 거쳐서 아마 합리적인 수준에서 등급이 결정될 것 같다. 해당 등급에 따른 건전성 분리나 충당금 적립은 지금 현재도 결선 검사 등을 통해 점검하고 있고 또 그 부분에 대해서 공고도 하고 있다.

-- 은행과 보험사의 신디케이트론 5조원 확대 근거는.

▲(권 사무처장) 시장안정 노력을 할 때는 조금 과감하면서도 충분하게 이렇게 하는 측면이 있다. 시장이 느끼기에 이 정도면 되겠다 할 정도의 범위를 한번 정한 게 최대한 5조원 정도 된다. 당장 그렇지만 아마 6월에 하면 3~4분기에 나올 테니까 현재 금융권도 생각을 해야 되니까 우선 1조원 정도 규모를 하되, 전체가 캐피탈 콜 방식이니까 협회 통해서 매물이 나오면 공동 분담해서 들어가는 그런 방식으로 해서 저희가 1조~5조원 정도를 했는데 사실 돈 안 쓰고 소프트랜딩시키면 제일 좋은 방식이다. 94조원도 실제 집행한 거는 제가 보기에는 한 30~40%밖에 집행 안 했다. 56조원의 건설자금도 여력이 거의 30조원 남아 있으니까 그런 측면으로 보고, 이 돈을 다 쓴다는 거는 아니고 그냥 그러다가 사업성이 좋아지고 시장이 좋아지면 큰 방파제로서 남는 거다, 이렇게 이해해 주시면 될 것 같다.

-- 저축은행업권의 6개월 이상 연체 PF채권에 대해서 3개월 내 경·공매 진행 상황과 규모는.

▲(박 부원장보) 저축은행 경·공매 조치는 4월에 시작했다. 아마 이게 지금 경·공매 준비 중인 저축은행 업계가 있다. 그래서 아마 조만간에 경·공매가 아마 실시되는 물량이 나올 거다. 경·공매가 된다 그래서 처음부터 낙찰가율이 낮아지는 건 아니기 때문에 계속 유출돼야 낙찰가율이 떨어지고, 또 그 낙찰가율이 좀 떨어져야 실제로 시장에서 아마 매입이 돼서 매입은 아마 하반기나 돼야 될 것 같다. 아마 경·공매 물량이 조간만 나올 것이다.

-- PF사업성 평가기준을 3단계에서 4단계로 강화했을 때 2금융권 충당금 규모 추정치는.

▲(박 부원장보) 6개월 이상 연체 부분은 구체적으로 말씀드리긴 어렵다. 3개월 이상 연체는 지금 고정으로 분류돼 있으니까 그건 아마 경영공시 자료를 보면 알 수 있을 것. 말씀하신 게 지금 충당금 부분이 있는데 아마 회수의문으로 분류되는 부실우려 규모는 생각보다 그렇게 많지는 않다. 부실우려 부분에 대해서는 회사 예상가액을 산정해서 저축은행도 충분히 고정 이상의 회수의문 수준까지 충당금 상환 부분도 있다. 아시다시피 작년 말에 저축은행, 캐피털, 제2금융권에 대해서 충당금 적립을 강화시킨 부분이 있다. 이번 사업성평가로 인한 충당금 적립 부담은 그렇게 크지는 않다. 그렇다고 더 저축은행이 올해 당기순이익을 한다는 건 어려울 것 같고, 그렇다고 자본 비율이 현저히 높기 때문에 큰 우려는 안해도 된다.

-- 개선된 사업장 기준으로 '유의' 혹은 '부실 우려' 사업장은 5~10% 되는건가.

▲(권 사무처장) 그렇게 볼 수도 있다. 90~95%인데 제가 보기에는 아마 경매나 공매로 나오는 거는 한 2~3% 정도로 일단 예상하고 있다. 그것도 금융회사가 해봐야 되겠지만, 생각보다 그렇게 많지 않다는 말씀을 누차 드리는 것이 물론 경제 상황이 어떻게 되느냐에 따라서 또 달라질 순 있지만 현재 시점에서 평가를 해보니까 그런 면이 있다. 아까 저축은행도 감독원에서 보고 있지만 그 기준이 4월에 시행되었으니까 업계하고 노력하면서 가야한다. 쉽게 보면 100원 대출해줬는데 대출금 다 받으려고 110원, 120원에서 계속 공매를 하고 있다 그러면 이게 매각이 될 리가 없지 않나. 그래서 그런 건 아니지 않느냐, 그런 정도로 이해하면 된다. 저축은행에 대해서 걱정이 많은데 설명을 드리면 지난 2년간 걱정 많이 했는데 건전성하고 유동성에 대해서 자본까지 해서 감독원이 정말 밀착 모니터링을 했다. 큰 문제가 일단 없어 보이고, 그런 스트레스 테스트와 이번에 이런 사업성평가 기준도 저희가 충분히 버텨낼 수 있고 감내할 수 있다고 판단한다. 자본 비율이 높고 충당금 적립했고 유동성도 괜찮고 자본 확충도 했다. (상황이) 좋다 이런 이야기는 아니지만 감내 가능하고, 이번에 보면 저축은행이 한, 스스로 한 2천억원을 만든다. 그다음에 캠코가 곧 2천억원을 투입할 것이고, 저번에 신디케이트론에서도 상당 부분 저축은행 물건을 담아주면 저축은행이 이 부분은 커버할 수 있을 것 같다. 특히 2022년 위기 때 고금리 상품을 작년 말에 다, 올해 저금리로 다 바꿨다. 이 시기가 지나면 예대 마진에 따른 이익이 나오고, 지금 저축은행도 특별한 대규모 2012년 사태와 같은 그런 불법이 있는 것도 아니다. 돈을 벌어서 이 부분을 극복할 수 있지 않을까, 이렇게 생각하고 있다.

-- 230조 규모 중에서 새마을금고 PF 비중이 어느 정도인지.

▲(권 사무처장) 직접 대출은 공개를 하고 관리해 왔다. 감독원의 직접검사 대상이 아닌 새마을금고까지 저희가 협조 요청을 했고 새마을금고도 이 방향에 다 동의해서 따라올 거기 때문에 새마을금고에 대한 부분을 제가 여기서 이어서 이야기하는 거는 적절치 않은 것 같다. 그래서 그 부분은 오늘은 양해를 부탁드리고, 하여튼 이런 노력으로 이해해 주셨으면 좋겠다. 다만, 아까 이야기대로 보증 규모는 다 아는 통계지 않나. 20 몇 조원이 추가된 측면은 인정을 하고 나머지는 새마을금고 것 하고 토지담보대출, 애매한 부분인데 어쨌든 정책 노력을 위해서 이 부분을 포괄해서 했는데 이 부분에 대해서 숫자를 말하면 본질이 조금 그래서 밝히지 못하는 측면을 양해를 부탁한다.

-- 5~10% 부실 사업장이라고 하면 사업성평가 개선에 따라서 금융회사가 추가로 쌓아야 되는 충당금 규모는.

▲(박 부원장보) 정확하게 그 숫자를 말씀드리기는 어렵지만 지금 금융권 충당금 적립의 총액이 100조원 된다. 그거에 대해서는 굉장히 미미하다고 생각하면 된다.

-- 사업장 매각이 과연 활발할 지 의문이란 지적도.

▲(권 사무처장) LH공사 지금 매입 실적이 저조하다는 걸 봤다. 국토부하고 이야기해 봐야 되겠지만 '좀 버틸 만 하구나, 이게 지금 갖고 자기가 버텼다가 사업을 하겠다'는 측면이 강한 것 같다. 건설업계가 2015~2016년부터 그냥 한 4~5년 간 호황을 누려 왔지 않나. 거기에 비축돼 있는 여력도 있고, 그런데 리스크도 보면 옛날에는 건설사들이 그냥 연대보증 다 서버렸다. 지금 증권사하고 부동산 신탁이 또 책준하고 ABCP 보증을 섰기 때문에 리스크가 분산돼 있어 건설사들이 약간 여력이 있지 않을까 하고 나름 해석을 했다. 얼마 전에 국내총생산(GDP) 통계가 나온 걸 보니 여전히 건설업이 숫자도 보면 나쁘지 않은 것 같다. 2023년 전체적으로 보면 건설업계가 영업이익이 플러스다. 그런 측면이 있는데 크게 보면 자구노력을 해서 버티는 것 같다. 못 버티고 유동성 문제가 있고 사업성이 떨어진 데는 워크아웃을 갔다. LH공사 건은 최종 매입이 끝나봐야 알 것 같다. 지금 만약 이 부실한 또는 어려운 사업장을 정리를 못하면 오히려 2~3년 후에 주택 수요, 주택 공급을 위축시킬 수 있다는 게 정부 판단이다. 왜냐하면 지금 높은 가격에 형성되어 있는 토지대가 사업성이 안 나오기 때문에 손실을 분담하고 팔아버리면 아까 말씀드린 대로 100원짜리를 50원에 팔아버리면 새 사람이 50원에 사서 그 50원의 토지대를 기반으로 분양을 하게 되면 토지 공급에 나설 수 있다. 그걸 그냥 가지고 있으면 소위 말하는 좀비 토지가 되는 것. 그렇게 되는 것보다는 오히려 약간 더 큰 흐름은 국민의 주거 측면에서 2~3년을 바라보고는 이런 사업성이 그렇게 떨어지는 사업장은 새로운 재구조화가 필요하고 그 자체가 오히려 2~3년 후에 지금 걱정하시는 주택 공급의 문제를 해소하는 데 도움이 되지 않을까 생각한다.

-- 사업성 평가 방식 개선은 여전히 평가 방식이 모호하다는 지적이 있다.

▲(박 부원장보) 토지매입은 아마 토지매입 완료 단계가 있고 또 인허가 받은 단계가 있고 단계별로 구분돼 있다. 그리고 보험 기준에는 그게 상세히 나와 있다. 편법 부분은 말씀드렸듯이 상황 점검을 하고 사후 평가의 적정성, 상황 점검할 때 그런 부분 충분히 고려할 예정이다.

▲(권 사무처장) 관대하게 해왔다 하는 것이 지금의 평가. 그럼 어느 정도로 이거를 엄정하게 할 것이냐에 대해서는 다양한 견해가 있는 것이다. PF는 특징이 개별성이다. 정말 개별적인 사업장, 위치 다르고 대주단 다르고 이해관계자 다르고 정말 복잡하다. 그렇기 때문에 칼 같이 하나의 완벽한 기준을 만들어낼 수가 없다. 그렇기 때문에 큰 기준, 인허가, 토지매입, 분양공사 등 많은 기준을 감독원이 정교하게 만들어냈는데 그 부분에 대해서는 개별성과 아주 구체성을 이야기해두려는 거다. '너무 금융회사한테 재량을 주는 거 아니냐'는 견해도 있다. 그 중간점을 찾아야 되는 것. 우리가 이를 연착륙하기 위한 최적, 그러니까 소프트랜딩하기 위한 최적의 기준을 찾는 과정에 있고 그 과정을 거쳐서 감독원이 지금 초안을 대부분 냈다. 관대한지, 엄격한지 중간적인 합리적인 기준을 저희는 찾아낼 것.

-- 싼 값에 재구조화 되면 가격에 대한 건설업계의 우려도 있다.

▲(권 사무처장) 싸고 높다는 것은 시장에서 거래된 가격이 그냥 시장 가격인 것. 지금 사업성이 떨어져서 사업을 못 하면 공·경매 절차가 있으면 그렇게 팔린 가격이 시장가격. 좀 어렵지만 현재 전반적으로 그동안의 PF의 어떤 수익성이나 이런 거로 보면 경쟁적 측면에 따라서 토지 매입이 상당히 비싸게 와 있다. 그런데 분양이 안 되거나 이렇게 조정을 해야 되는 측면으로 보면 그 토지 가격이 높을 수는 있는 것 아니냐, 이렇게 봐야 될 것 같다. 그 부분은 가격을 지금 이야기하는 건 아닌데 다만 그냥 사업장이 그냥 방치돼서 있는 것보다는 새로운 사람이 사업을 해야지 공급이 된다는 것에 대해 이견이 없는 것 같다. 국토부나 저희나 이런 식으로 한계사업장이 그대로 있기보다는 조정을 해서 갈 수 있게 우리가 세제나 대출 규제를 크게 이 정부에서 풀었다. 더 나아가서 이 부분을 금융회사가 여력이 있으니까 들고 있을 유인이 너무 강하니까 조금 팔아야 되는 것 아니냐, 정리를 하라는 것인데, 그게 꼭 충당금을 쌓으라는 의미. 그러면 금융회사가 판단하겠죠. 매각에 나설 수도 있고 좀 들고 있을 수도 있다. PF의 개별성이기 때문에 어떤 평균적으로 지금의 높은 가격이 조정되면, 이론적으로는 PF 사업장이란 게 보면 토지대하고 공사비 아닌가. 그게 금융비용이다. 그 다음에 토지대가 어떻게 조정되느냐에 따라서 공급해 나갈 때 그 가격의 조정이 되겠지만 일률적으로 그게 어떻게 된다, 이렇게 이야기하기는 어렵지만 전반적으로 이런 과정을 거치면 하락할 가능성이 있지 않을까, 충분히 공급되지 않을까 한다. 그 가격의 어떤 수준에 대해서는 수요나 여러 가지 요소가 있기 때문에 제가 부동산 가격의 수준을 이야기하는 거는 적절치 않은 것 같다.

-- 사업성평가 기준을 세분화하면서 '유의' 단계로 넘어가는 사업장 비중은.

▲(박 부원장보) 사업성평가를 4단계 하면서 이게 기준이 강화됐다고 보기 보단 평가 기준을 구체화하면서 기존의 '보통'이나 '양호' 부분의 모호한 부분들이 '유의'나 '부실우려' 쪽의 구체적 기준에 적용되면서 등급이 하향되는 그런 부분이 있다. 규모는 아까 처장님이 대략 말했기 때문에 저희가 따로 드릴 필요는 없다. 신디케이트론은 가격이 일단은 시장가이어야 된다. 법률 문제가 없어야 되고, 또 사업성평가의 여부는 신디케이트론에 참여하는 은행이나 보험사들이 평가할 것.

-- 전체 사업장의 미래 분양 사업성 같은 걸 당국이 어떤 기준으로 판단한 것인지.

▲(권 사무처장) 사업성평가는 금융회사들이 스스로 하는 것. 그 PF 사업장의 개별성과 그런 것들이 있기 때문에 일률적으로 일단 이야기하기는 좀 어려울 것 같다. 고민을 굉장히 많이 했는데 전체적으로 보면 그동안 2년을 거치면서 상당 부분 정리된 그런 부분도 있고 금융회사가 상당히 인지한 부분이 있다.

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