[역전세는 진행 중-①] 돈없는 집주인 증가하는 갱신계약

[※편집자주: 작년 7월 이후 주택전세가격이 상승하고 있다는 통계가 나오면서 역전세에 대한 우려가 묻히는 듯 합니다. 전셋가 상승의 원인으로 수급 불일치까지 거론되면서 역전세 경고를 허튼소리였던 것으로 취급하는 모습도 보입니다. 다른 한 편에서는 전세보증금 반환사고가 폭증하고 보증금을 돌려받지 못한 이들의 임차등기도 여전히 늘고 있습니다. 세입자를 구하지 못해 입주하지 못하는 새 아파트도 증가하고 있습니다. 단선적으로 진단하기 어려운 전세시장의 현재 상황에 대해 독자 여러분과 공유하고자 합니다.]

(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 서울 아파트 전세에서 갱신계약 비중이 늘고 있다. 증액계약이 주축이지만 감액계약도 만만찮다. 고가 전세일수록 감액계약 비중이 커 역전세 우려가 저가 주택에 국한된 것이 아니라는 점을 짐작하게 했다.

16일 부동산R114에 따르면 지난 2022년 서울 아파트 전세계약에서 40%를 차지했던 갱신계약 비중은 지난해 27%로 감소했다. 하지만 올해 들어 4월 17일까지 실거래사례를 분석한 결과 다시 35%로 비중이 확대했다.

주목할 점은 감액계약 비중이 여전히 높다는 사실이다.

갱신계약 사례 중 전세보증금을 줄여 계약한 감액 사례 비중은 2022년 3%에서 2023년 41%로 증가했는데 올해 4월 초까지 집계한 갱신계약에서도 29%를 차지했다.

서울 아파트 전셋값이 51주 연속 상승하고 있지만 전세 보증금을 돌려주지 못해 갱신 계약을 체결하는 가구가 여전히 많은 셈이다.

갱신계약에서 감액계약이 차지하는 비중을 지난해부터 월별로 살펴보면 3월부터 40%대로 올라선 이후 10월까지 유지하다 11월 39%, 12월 37%, 올해 1월 33%, 2월 26%, 3월 26%, 4월 25% 등 감소하는 양상이다.

한 가지 흥미로운 점은 보증금 7억 원을 기준으로 증액과 감액이 다른 양상을 보였다는 사실이다.

지난해 체결된 서울 아파트 전세갱신계약 중 보증금 7억 원 이하 갱신계약건수는 총 3만2천354건이었는데 증액 1만7천243건 53.3%, 감액 1만420건 32.2%, 동결 4천691건 14.5%였다.

같은 기간 보증금 7억 원 초과 갱산계약은 1만1천695건으로 증액 2천853건 24.4%, 감액 7천544건 64.5%, 동결 1천298건 11.1%였다.

주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG)의 전세반환보증 발급한도인 7억 원을 기준으로 이하에서는 증액이 많았고 이를 벗어난 7억 원 초과 전세갱신계약에서는 감액이 많았다.

이런 추세는 올해에도 비슷했다.

올해 체결된 갱신계약 1만2천604건 중 보증금 7억원 이하 9천701건에서는 증액 63.1%, 감액 22.0%, 동결 14.8%였다. 7억 원 초과 2천903건에서는 증액 35.5%, 감액 50.9%, 동결 13.6%로 나타났다.

전세반환보증을 바탕으로 전세자금 대출을 받을 수 있는 구간에서는 증액이 활발했지만 대출이 어려운 구간에서는 감액이 활발했던 셈이다.

바꿔 말하자면 전세자금대출이 어려운 고가아파트일수록 역전세에 노출될 가능성이 높다는 이야기인데 아파트 가격 수준이 높은 자치구에서 감액 계약 비중이 높았다는 점도 이를 뒷받침했다.

서울 25개 자치구 중 올해 갱신계약에서 감액 비중이 가장 컸던 곳은 강남구 37%였다. 동작구가 35%로 뒤를 이었고 서초구가 34%로 세 번째였다. 송파구도 감액계약 비중이 30%로 높았다.

지난해 갱신계약 중 감액계약 비중이 가장 컸던 곳은 은평구 47%였는데 강남구와 서초구가 46%로 뒤를 이었다. 송파구도 41%로 높은 편이었다.

spnam@yna.co.kr