'신의 한 수?'…편법 PF 재구조화 논의, 채권 바이사이드 주시 이유

(서울=연합인포맥스) 노현우 기자 = 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정에 박차를 가하는 가운데 업계에선 여러 대안이 논의되고 있다.

22일 투자업계에 따르면 중후순위 채권을 자본으로 출자전환하고 선순위 대출을 추가로 끌어모으는 안이 구조조정 대안 중 하나로 검토되고 있다.

정상적인 구조조정 추진 시 시행사와 더불어 중·후순위 채권자가 손익을 대거 인식하는 것과 달리 이 대안을 추진할 경우 손실 인식 시점을 이연하고 손실 규모를 줄일 수 있다.

일례로 시행사 자본(100억 원)과 중·후순위 채권(400억원), 선순위(500억 원) 등 1천억 원을 끌어들인 PF가 있다고 가정하자. 현재 경·공매에 나설 경우 400억 원만 회수할 수 있다. 중·후순위는 현재 100억 원을 충당금으로 쌓은 상황이다.

정상적으로 구조조정을 할 경우 시행사와 중·후순위는 전액 손실을 인식하게 된다. 선순위도 일부 손실을 피할 수 없다. (첫 번째 그림 참조)

다만 구조를 다르게 짜면 충격을 줄일 수 있다. 시행사가 자본의 상당 부분을 유상 감자하고 중·후순위를 자본으로 출자로 전환하는 경우다. 기존 선순위는 중순위로 전환하고 대신 선순위를 새로 500억 원 규모 끌어들인다.

이 경우 중·후순위 채권자는 환입 이익을 기대할 수 있다. 앞서 쌓았던 충당금(100억 원)이 유입되기 때문이다. 대출이 비상장주식으로 바뀌면 취득원가로 평가된다. 일시적으로 재무제표가 개선되는 효과를 누리게 되는 셈이다.

다만 시점을 늦출 뿐 손실 자체를 피할 수 없다. 준공 후 분양대금이 1천100억 원이 들어온다고 하면 자본(기존 자본+중·후순위 출자 전환) 중 상당 부분 손실이 난다. 중·후순위에서 자본으로 출자로 전환한 투자자들도 이 시점에 손실을 인식하게 된다.

다만 정상적인 구조조정을 거칠 경우보단 시행사와 중·훈순위 채권자의 손실 규모가 작아진다. 분양대금 유입시 일부 자금을 회수할 수 있는 셈이다.

한 운용업계 관계자는 "내부에서 여러 아이디어가 나오는 것 같다"며 "편법 PF 구조화가 현실화할 경우 중·후순위 대출의 충당금 환입에 따른 재무제표 개선 착시 현상 등을 유의할 필요가 있다"고 조언했다.

여전사나 증권사 등의 재무제표가 왜곡되는 것을 유의해서 판단해야 한다는 이야기다. 여전채 등에 투자하는 채권 바이사이드가 업계 논의를 주시하는 이유다.

한 신용평가사 관계자는 "사실 업계에서 여러 구조를 짜면서 대안을 검토하는 것은 이상하지 않다"며 "아직 좀 더 구체화하는 것을 지켜봐야 한다"고 말했다.

hwroh3@yna.co.kr