신세계건설 미분양 고전, 신세계그룹 영향 받나

[https://youtu.be/OAqvPC5AVCU]

※이 내용은 5월23일(목) 오후 4시 연합뉴스경제TV의 '경제ON' 프로그램에서 방영된 콘텐츠입니다. (출연 : 홍경표 연합인포맥스 기자, 진행 : 이민재)

[이민재 앵커]

신세계건설은 신세계그룹에 속해있는 건설사인데, 그런데 지금 신세계건설이 신세계그룹의 아픈 손가락이 됐다고요.

[홍경표 기자]

신세계건설은 이마트가 지분 70%가량을 가지고 있는 신세계그룹의 대표 건설사입니다. 신세계백화점이나 이마트, 스타필드 등 계열사 공사가 안정적으로 들어오죠. 무엇보다 신세계그룹이라는 든든한 뒷배가 있어서 어려울 게 없어 보이지만요. 부동산 경기 침체의 칼날을 신세계건설도 피할 수 없었습니다.

신세계건설은 백화점이나 쇼핑몰 중심 사업에서 벗어나 아파트, 오피스텔 등 주택으로 사업 확장에 나섰습니다. 2018년 '빌리브'라는 주택 사업 자체 브랜드를 만들었는데요. 돌이켜보면 이때부터가 집값이 계속해서 오르던 시기였는데, 이 때문에 무리한 베팅을 한 것으로 보입니다.

부동산 호황기 때는 수익이 났으나, 침체가 오자 그동안 벌려놨던 사업에서 돈줄이 막히기 시작했습니다. 부동산 프로젝트파이낸싱. PF 위기가 엄습했습니다. 주택사업에서 미분양이 대거 발생하기 시작한 것입니다. 집이 안 팔리니 돈이 안 들어오게 되고, 받아야 할 돈도 못 받게 됐습니다. 거기다 PF 보증까지 해서 금융비용은 계속 나가게 되고요.

제가 서울에 있는 신세계 부동산 PF 현장에 직접 가봤습니다.

이 현장에 대해서 좀 더 자세하게 살펴보면. 여기는 신세계건설이 짓고 있는 오피스텔 사업지입니다. 신세계 '빌리브 에이센트'고요.

최고 24층 높이로 지어질 예정입니다. 여기도 작년에 분양했는데 미분양이 대거 발생했습니다. 분양률이 40%대에 불과했고요.

제가 직접 현장에 가보니 오피스텔을 짓는 가운데 부분에 메가박스 건물이 떡하니 있었는데요. 아직 이를 해체하지도 않은 상황에서 공사를 진행하고 있어서 상당히 무리수로 보이기도 했습니다.

진행률도 4%에 불과해 지지부진한 상황이었고요. 신세계건설이 이 현장에 채무 보증을 섰고요. 현재는 충당금 손실을 인식하기도 했습니다. 지금 67㎡ 물건이 9억원에서 10억원가량의 분양가로 알려져 있는데, 지금과 같은 부동산 침체기에 완판되기는 쉽지 않아 보입니다.

연신내뿐만 아니라 서울 수도권의 다른 사업장에서도 신세계건설이 난항을 겪고 있는데요. 마포 재개발 사업인 신촌역 근처의 오피스텔도 여전히 미분양 상태로 남아있습니다. 목동 KT부지 개발 사업도 지지부진해졌는데요. PF 브릿지론 연대 보증이 이뤄진 상태여서 우발채무 현실화 가능성이 커졌습니다. 또 남양주 마석 주상복합도 2022년부터 분양했는데 분양률이 여전히 60%대인 상황입니다.

[앵커]

서울 수도권 지역에서도 신세계건설이 미분양으로 고전하는 것 같습니다. 그런데 지금 지방 상황도 상당히 심각하다고요.

[기자]

사실 지금 서울 수도권 지역은 빙산의 일각에 불과합니다. 지방 미분양이 신세계건설에 심각한 타격을 주고 있습니다. '미분양의 무덤' 대구에서 부동산 PF로 진퇴양난에 처했습니다. '빚의 늪'에 빠진 것으로 보입니다. 과거 일산 지역 미분양으로 두산그룹을 유동성 위기로 몰고 갔던 두산건설을 떠올리게 합니다. 신세계건설이 대구 지역에 대규모로 주택사업을 진행했는데 미분양이 대거 발생했습니다. 분양 성적이 참패 수준입니다. 대구 분양률이 20~30%대에 머무르고 있습니다. 심지어 신세계건설이 대구 수성구에 지은 아파트가 미분양되면서 공매에 나섰는데, 올해 초 여러 차례 전량 유찰되기도 했습니다.

여기는 이미 아파트를 다 지어놓은 상태인데, 공매에서 유찰될 정도면 자금 회수 자체가 상당히 어려운 상황이 됐습니다. 그리고 구 포항역 부지 개발 사업도 리스크로 여겨지는데요. 신세계건설이 주도하는 포항의 초고층 주상복합 랜드마크 사업인데 최고 69층으로 지을 계획이었습니다. 이 또한 미착공상태로 사업이 지지부진한 상황입니다.

PF 보증규모가 2천억원으로 불어났고요. 채무보증도 연장했습니다. 앞으로 포항 지역 분양 경기와 브릿지론 장기화에 따른 이자 비용도 우려되는 상황입니다.

[앵커]

지금 전국에서 신세계건설의 사업이 어려워 보입니다. 돈 들어올 데가 마땅치 않은 것 같은데, 재무 구조도 날이 갈수록 악화하고 있다고요.

[기자]

건설사의 기본적인 수익 구조는 공사를 하고 공사비를 회수하는 것인데, 부동산 경기 침체에 이것이 힘들어지고 있습니다. 작년에는 분양 성과가 저조한 현장들에 대해서 대규모 손실을 반영하면서 1천878억원의 영업손실을 냈고요. 영업현금흐름은 1천180억원 적자였습니다.

문제는 이것이 일회성 손실이 아니라는 겁니다. 미분양이 이어지면서 손실 폭이 더 커질 수도 있다는 우려가 확산하고 있습니다. 현금 부족분을 외부 조달로 충당함에 따라 총차입금은 2021년 말 461억원에서 작년 말 3천827억원까지 증가했고요. 부채비율은 작년 말 무려 976.2%를 기록했습니다. 부채가 자기자본 대비 10배 가까이 된다는 것입니다.

지금 주요 건설사 중에서 워크아웃에 들어간 태영건설 말고는 이 정도 부채비율인 건설사는 없습니다. 사실 유통 공룡인 신세계 계열사라는 점을 고려하지 않는다고 하면, 재무 지표만 보면 태영건설과 같은 처지에 진작에 놓였을 것으로 보입니다.

이런 현금흐름 악화로 인해서 신세계건설은 올해 신용등급도 강등됐습니다. 'A'에서 'A-'로 떨어졌는데, 여기서 한 번만 더 떨어지면 B등급이기 때문에 벼랑 끝에 몰린 상황이 됐습니다.

[앵커]

들어오는 돈은 마이너스고, 부채는 눈덩이처럼 불어나고요. 신세계건설 유동성 위기가 온 것 같은데, 신세계그룹 차원에서도 급한 불을 끄기 위해서 지원에 나섰다고요.

[기자]

신세계건설은 재무구조 개선을 위해 신세계영랑호리조트와 인수합병을 완료하고 659억원을 수혈받았습니다. 또한 신세계아이앤씨는 신세계건설이 발행한 채권 600억원을 매입했습니다. 또 계열사인 조선호텔앤리조트에 레저 사업 부문을 1천820억원에 팔았습니다. 문제는 이런 현금 유입은 단기적 유동성 대응이라는 점입니다. 부동산 경기가 살아나지 않을 경우 여전히 부동산 PF 손실 리스크가 잠재해 있는 상황이고요. 저조한 분양률 지속과 PF 우발채무가 현실화했을 때 재무구조가 더욱 악화할 가능성이 존재해서 신세계의 '밑 빠진 독'이 됐습니다.

[앵커]

신세계계열사가 신세계건설 살리기에 나선 것 같습니다. 그런데 지금 모회사인 이마트도 자금 상황이 좋은 상황은 아니라고요.

[기자]

신세계건설이 구해달라고 요청을 하는 사이에, 이마트도 위기에 직면해 있습니다. 작년에 창사 이래 처음으로 연간 적자를 냈습니다.

대형마트의 업황 둔화와 온라인 쇼핑 부진으로 이중고에 처했습니다. 이마트의 주력인 대형마트는 온라인 시장 성장과 근거리·소량구매 패턴으로 매력도가 떨어지고 있고요. 이마트 가양점과 성수점 등도 폐업하기도 했습니다. 온라인 부문은 지마켓을 인수하는 등 적극적인 확장전략을 펼쳐왔으나, 치열한 경쟁으로 대규모 영업적자를 내고 있습니다. 또 쿠팡과 네이버 등 이커머스 경쟁자의 급부상, 중국의 알리와 테무 등의 습격 등에 맞서 경쟁 상황이 지속되고 있죠.

거기다가 지마켓과 스타벅스를 인수하면서 4조원가량의 대규모 자금을 썼는데, 이 때문에 빚이 늘었습니다. 게다가 지금 SSG 닷컴은 상장이 늦어지면서 투자받은 사모펀드로부터 1조원 규모의 자금 회수 압박 분쟁까지 벌이고 있습니다. 이마트는 2020년 4조4천억원가량이었던 순차입금이 9조4천억원까지 급증했습니다. 지금 이마트 자금 흐름이 어려운 상황에서, 신세계건설이 신세계그룹 위기의 뇌관이 될 것이라는 이야기가 계속해서 나오고 있습니다.

[앵커]

이마트도 제 코가 석 자인 것 같은데, 지금 신세계그룹의 다른 회사들도 부동산 프로젝트를 벌려놓은 것이 많다고요.

[기자]

들어오는 것은 줄어드는데, 앞으로 나가야 할 돈은 많은 상황이 됐습니다. 지금 신세계는 스타필드 청라와 돔구장, 스타필드 창원, 스타필드 광주 등 계속해서 신규 스타필드를 짓는 것을 추진 중입니다.

또 화성국제테마파크, 서울 동서울터미널 개발 사업 등 벌려 놓은 사업도 많습니다.

또 최근에는 강남의 르피에드청담 프로젝트 개발 사업에도 뛰어들었고요. 이 때문에 자금 유출이 많아질 것으로 전망되는데, 과연 이를 재무적으로 감당할 수 있을지 의문이 커지고 있습니다. 올해 개장을 목표로 했던 스타필드 창원은 준공 예정일을 2027년으로 연기하기도 했습니다.

(연합인포맥스 방송뉴스부 홍경표 기자)

※본 콘텐츠는 연합뉴스경제TV 취재파일 코너에서 다룬 영상뉴스 내용입니다.

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