연장 대가로 대주단 몰래 수십억…PF 수수료 얼마나 심했길래

(서울=연합인포맥스) 황남경 박형규 기자 = 금융감독원이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 수수료 산정 체계 전반을 손보기로 했다. 금융회사가 각종 명목으로 부당한 수수료를 수취해왔을 뿐만 아니라 대출 리스크를 이자 대신 수수료로 돌려받는 등 기준 없는 수수료 체계에 업계의 불만이 누적된 결과다.

◇기준 없는 PF 수수료…당국 칼 뽑았다

금융감독원은 전일 이러한 내용의 PF 수수료 점검 결과를 발표하고 올 3분기 내로 개선안을 찾기로 했다.

금감원은 지난 3월 PF 취급 비중이 높은 7개 금융회사에 대한 점검에 착수했다. PF 시장이 경색되면서 부당한 대출금리와 수수료 체계를 향한 건설업계의 민원이 접수되면서다.

이복현 금융감독원장은 지난 3월 건설업계와의 간담회에서 "현장검사를 통해 부동산 PF 금리와 수수료 등이 대출 위험에 상응해 공정과 상식 차원에서 합리적으로 부과되고 있는지 점검하겠다"고 말했다.

금감원 조사 결과 PF 대주들은 각종 명목의 수수료를 받고, 대출이자 리스크를 수수료에 반영하는 등 부당한 관행이 발견됐다.

일례로 점검 대상이었던 한 금융사는 PF 브릿지론 연장의 대가로 대주단 몰래 수십억원의 연장 수수료를 받기로 하는 계약을 체결했다. 기존 대출이자와 합산하면 연 환산 10% 후반대에 달하는 수익률이었다. 특히 이 회사는 브릿지론 연장의 키를 쥐고 있던 선순위 출자자라는 점에서 비판의 목소리가 나온다.

PF 업계 관계자는 "만기 연장이라는 약점을 빌미로 부당하게 높은 수수료를 요구했다"며 "차주의 불안한 상황을 이용했고 심지어 대주단 몰래 이런 계약을 체결해 문제가 됐다"고 말했다.

이 사례는 선순위 출자자와 갈등이 생긴 중·후순위 대주와 차주가 금감원에 민원을 접수하면서 밝혀졌다.

업계에서 일반적으로 통용되는 취급 및 자문 수수료는 대출액의 1~2% 정도다. 다만 인허가 전 토지를 매입하는 등 조달 난도가 높은 딜에서는 금융 대주가 5%의 수수료를 요구하는 경우도 있다.

건설사를 압박하는 페널티 수수료에 대한 불만도 거세다. 페널티 수수료는 본 PF 단계에서 책임준공을 약정한 시공사에 주어지는 것으로, 분양률·임대율 등 약정조건에 미달하면 부과한다. 분양실적이 부족해 금융 대주의 대출금이 원계획대로 상환되지 못할 때 시공사가 부담하는 식이다.

건설업계 관계자는 "분양대금을 선·후순위 대주가 가져가고 남은 금액을 시공사가 가져가는 게 일반적인 상환 구조"라며 "분양실적이 부족하면 대주가 대출을 연장해야 하니 그 페널티로 부과하는 수수료다. 굉장히 일반적으로 사용되고 있다"고 지적했다.

◇사익 추구·꺾기 등도 발견…3분기 제도 개선

금감원은 대출이자 성격의 수수료와 차주가 금융회사에 위임한 업무에 대한 대가 성격의 수수료가 혼재해 수수료 부과 관행이 비체계적이라고 지적했다.

또 대출금을 조기 상환해도 선급 이자를 미반환하는 등 차주에게 불리한 계약 조건도 만연하다고 봤다.

황선오 금감원 부원장보는 전일 브리핑을 통해 "수수료를 산정하는 방식이나 절차에 있어 불합리한 부분이 있는 것 같아서 이를 개선하겠다"며 "시장 가격에 개입할 계획은 없다"고 말했다.

금감원 점검에선 금융사 임직원의 사익 추구와 PF 꺾기 의심 사례 등도 발견됐다.

PF 꺾기는 금융사가 대출을 내주는 대신 다른 금융 상품 가입을 강요하는 행위다.

금감원은 향후 금융권과 건설업계 및 시장 전문가들이 공동 참여하는 부동산 PF 수수료 제도 개선 TF를 운영할 계획이다.

황 부원장보는 "부동산 PF 시장의 불합리한 수수료 관행을 개선하고 투명성을 제고할 필요가 있다"며 "올해 3분기 내로 제도 개선안을 도출해 각 업권에서 자율적으로 시행할 수 있도록 할 계획"이라고 강조했다.

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