PF 운명 갈리는 '6월'…대규모 브릿지론 만기에 사업성 평가까지

(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 금융당국이 내놓은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 개선 방안이 오는 6월부터 적용되면서 하반기 PF 시장의 운명을 가를 것이란 분석이 나온다.

그간 리파이낸싱 등으로 사업을 이어온 대규모 브릿지론 사업장의 만기 연장이 어려워지면서 수많은 PF 사업이 좌초될 위기에 놓였다.

31일 증권과 캐피탈 업계 등에 따르면 이들 금융사는 오는 6월부터 시행될 새로운 PF 사업성 평가 관련 업무로 분주한 분위기다.

금융당국은 지난 13일 기존 '양호-보통-악화우려' 3단계 평가등급을 '양호-보통-유의-부실우려'의 4단계로 세분화한 부동산 PF 사업성 평가 기준 개선방안을 내놓고 6월부터 사업성 평가를 실시토록 했다. 특히 당국은 연체유예를 포함해 연체 중이거나 만기 연장 횟수 3회 이상 사업장을 대상으로 우선 사업성 평가를 실시하게 했다.

그간 브릿지론 만기 연장을 통해 숨을 붙여놓은 현장의 사업성을 다시 평가하겠다는 취지인데, 올 하반기 본 PF 전환을 기다리는 대규모 브릿지론 현장의 사업 시행자와 금융 대주 사이에는 긴장한 기색이 역력하다.

중견 디벨로퍼 알비디케이(RBDK)가 개발 중인 초고급 주거단지 '더피크도산'은 올 하반기 2천억원 규모의 브릿지론을 상환하고 본 PF 전환에 나서야 한다. 이 사업장은 지난 2022년 6월 말 첫 대출을 받은 이후로 세 번의 만기 연장을 거쳤다.

브릿지론 규모만 1조5천억원인 가양동 CJ공장 부지 개발사업도 위기에 놓였다. 시행사 인창개발이 옛 CJ제일제당 바이오연구소 부지를 지난 2020년 사들인 이후 현대건설과 개발사업을 추진하고 있지만, 몇차례의 브릿지론 리파이낸싱을 거치고도 착공이 미뤄지고 있다. 이달 3천300억원 규모의 자산유동화기업어음(ABCP) 발행을 통해 만기가 도래하는 일부 PF를 상환해 급한 불을 끈 상태다.

PF 업계 관계자는 "그동안 만기 연장으로 숨을 붙여놓은 PF 사업장들이 당국의 사업성 평가 가이드라인을 기점으로 좌초될 수 있다"며 "어떻게든 본 PF로 넘어가야 하는데 시장 분위기가 너무 좋지 않아 어려워 보인다"고 말했다.

금융당국은 최대 5조원 규모로 은행·보험 신디케이트론을 조성하고, PF 사업장에 뉴머니를 투입하는 금융회사에 면책 특례를 부여하는 등 한시적으로 규제 완화에 나선다. 또 신규 취급하는 국내 주거용 부동산 대출에 대해 순자본비율(NCR) 위험값을 완화해 유동성·건전성 관리 부담을 줄여주기로 했다.

보험업계에는 PF 정상화 지원에 대한 킥스 위험계수 합리화를 추진해 건전성 관리 부담을 줄여줄 방침이다.

다만 업계에선 건전성 관리 부담이 줄어도 PF 뉴머니를 투입하는데 어려운 점이 많다고 지적하고 있다. 신규자금 투입에 가장 중요하게 고려해야 하는 건 어디까지나 사업성이라는 설명이다.

한 증권사 관계자는 "가장 중요한 건 사업성이다. 경·공매 등으로 땅값이 3~40% 조정된다고 해도 공사비 상승, 분양 시장의 부진 등 사업성을 저해하는 요인이 훨씬 많다"며 "사업성 개선과 관련한 대책은 구체적이지 않아서 아쉽다"고 말했다.

보험사 관계자는 "킥스 위험계수 완화 등은 대출 규모가 큰 보험사 입장에서 뉴머니 투입에 유인이 되기는 한다"며 "하지만 유인책이 있어도 사업성 자체가 많이 줄어서 신규 딜이 어렵다는 분위기다"고 설명했다.

nkhwang@yna.co.kr