거래 부진에 하락으로 돌아선 美 주택시장, 한국은

(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 공급 부족론을 발판으로 과열 양상을 띠던 미국 주택시장이 반전하고 있다. 재고가 늘고 수요자의 구매능력이 떨어진 데 따른 결과다. 거래 부진 속에도 가격지표를 바탕으로 시장 회복을 전망하는 국내 주택시장과는 사뭇 다른 모습이다.

7일 비즈니스인사이더 등에 따르면 과열 조짐을 보이던 미국 주택시장에 냉각 기류가 등장했다.

지난 3월 기준 미국의 주택가격은 S&P 코어로직 케이스실러 주택가격지수 기준으로 전년 대비 6.49% 올랐다. 전월 대비로는 0.59% 증가했다.

올해 미국 주택가격에 대해 국책 모기지 보증기관인 패니메이(Fannie Mae)가 4.8%, 전미중개인협회(NAR) 2.0%, 모기지은행연합 4.3% 상승을 전망했던 것에 견줘보면 올해 1분기까지 미국 주택시장은 상당히 뜨거웠던 셈이다.

이런 모습에 균열을 낸 것은 거래 부진이다.

잠정주택판매(pending home sales)가 4월 들어 전년 대비 7.4% 하락했다. 미국 주택판매는 계약금 거래 단계와 잔금 지급완료를 나눠 집계하는데 잠정주택판매는 계약체결 단계의 거래를 보여주는 지표다.

미국 주택정보업체 레드핀에 따르면 미판매 주택재고도 전년 대비 16.3% 증가했다. 이는 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 전년 동월 대비로는 최고 수준의 증가폭이다.

매크로인스티튜트의 브라이언 닉 투자전략가는 이런 거래부진을 바탕으로 향후 3~6개월 내에 미국 주택가격이 하락할 수 있다는 전망을 제시했다.

닉 전략가는 "금리가 오르면서 미판매 주택재고가 증가하는 것을 볼 수 있다"며 "재고율이 증가하는 것을 목격했는데 이는 3~6개월 내에 가격에 하방압력을 가할 것이다"고 말했다.

국내 주택시장도 거래부진과 구매력 감소를 겪고 있지만 가격 지표는 여전히 견고했다.

한국부동산원은 지난 3일 기준 6월 첫째 주 전국 아파트 매매가격이 전주 대비 0.1% 상승했다고 지난 6일 발표했다. 서울은 0.09% 오르며 전주 대비 상승폭을 0.03%포인트(p) 확대했고 경기도 역시 0.03% 오르면서 상승 반전했다. 경기도는 작년 12월 첫째 주 이후 27주 만에 상승했다.

부동산원의 주간동향이 나오자 서울 주택시장의 온기가 경기도까지 확산했다는 해석이 주류를 이뤘다.

부동산원에서는 전반적인 관망세 속에서 일부 선호단지에서 중소형 규모 위주로 매수문의가 유지되면서 매도희망가격이 상향조정되는 등 상승세가 지속됐다는 해석을 제시했다.

바꿔 말하면 거래부진 속에서 일부 선호단지의 거래가 있었고 이를 바탕으로 매도 호가가 상향 조정된 것이 가격 지수 상승의 배경이라는 이야기다.

가격이 오르는 것과 별개로 여전히 거래량은 부진한 상태다.

서울 아파트 월간 평균 거래량은 2015년과 2016년 1만 건을 넘어섰으나 이후 2017년 9천건, 2018년 8천건, 2019년 6천건, 2020년 7천800건 등 감소하다 2022년 1천282건으로 얼어붙었다.

2023년에는 월간 3천건으로 다소 회복됐지만 이전의 높은 거래량과 비교하면 회복이라고 말하기 어려운 수준이었다. 올해 들어서도 3월까지 거래량은 2천800여건으로 3천건에 못 미쳤다.

구매력 수준도 2년 전에 비해서는 다소 회복됐지만 여전히 역사적인 저점 수준이다. 중위소득 가구의 구입가능 주택비율을 나타내는 주택구입물량지수는 작년 말 기준 서울이 6.4로 전국에서 가장 낮았다. 서울에서 중위소득가구가 매수할 수 있는 아파트는 전체 아파트 중 6.4%밖에 되지 않는다는 이야기다.

이런 가운데 서울의 아파트 매물 수는 최근 3년 내 최고 수준을 가리키고 있다.

아파트실거래정보업체 아실에 따르면 6월 현재 온라인상에 올라온 서울 아파트 매물은 8만4천건으로 1년 전과 비교해 30% 증가했다. 서울 아파트 매물은 지난 2022년 12월을 기점으로 계속해서 증가하고 있다. 올해 1월 소폭 조정하는 양상을 보였으나 이후 다시 증가해 8만 건을 넘어섰다.

spnam@yna.co.kr