올해 서울 집값 1.8% 오른다…"공급 부족해 향후 폭등 위험"(종합)

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 올해 서울과 수도권을 중심으로 주택 매매 가격은 오름세를 보일 것이라는 전망이 나왔다. 또한 공급 물량이 계속 줄어들 경우 내년이나 내후년에 집값 폭등세가 재현될 수 있다는 경고도 나왔다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 17일 오후 여의도 국회 의원회관에서 열린 '주택공급활성화방안' 세미나에서 이같이 전망했다.

발제자로 나선 김덕례 선임 연구위원은 경기 회복세와 30세 도달 인구의 증가, 공급 부족 누적, 금리 하향 전망 등으로 집값 상승 압력이 축적되고 있다며 집값 강세론에 힘을 실었다.

주산연은 전국 주택 가격은 올해 1.8%가량 하락하겠지만, 서울과 수도권은 각각 1.8%, 0.9% 오를 것으로 예상했다. 지방은 2.7% 떨어질 것으로 전망했다.

가격 상승에 따른 거래 활성화로 올해 주택 거래는 65만건으로 지난해보다 17% 증가할 것으로 예상된다.

이는 지난 2년간 매매를 자제했던 20~30대 주택시장 참여가 늘어난 점이 영향을 미칠 전망이다.

전셋값의 경우 이미 작년 7월부터 상승 전환해 상승 폭이 커진 상태로 올해 입주 물량 부족과 소형주택 급감으로 전월세 가격은 오름세를 보일 것으로 예상된다.

특히 30대 주택시장 진입 인구는 더 증가하지만, 이들 대상 소형주택 공급은 크게 감소해 수도권 소형주택 전월세 상승 폭이 확대될 가능성이 있다는 게 김 연구위원의 설명이다. 올해 8월 계약갱신청구권 도입 이후 4년이 지난 점도 전셋값 상승 요인으로 작용할 전망이다.

다만 미분양이 쌓인 일부 지방 광역시와 시·군지역은 신규 수요에 비해 공급이 많아 전월세도 하락세를 유지할 것으로 예상된다.

주산연은 올해 전셋값은 전국적으로 0.8% 오르고, 특히 서울과 수도권의 전세가는 각각 2.3%, 2.5% 오를 것으로 전망했다. 이는 모두 3년 만에 오름세로 전환되는 것이다. 반면 지방은 1.7% 하락해 3년째 하락세를 보일 것으로 내다봤다.

전월세 거래는 계약갱신청구권 도입 이후 4년 만기 도래로 세입자 교체로 증가할 수 있다.

김 연구위원은 집값이 공급 부족과 수요 증가가 맞물려 내년이나 내후년에 집값이 폭등할 위험이 있다고 경고했다.

주택시장 활동 인구인 30세 도달 인구가 2028년까지 연간 30만명 이상 순증하고, 인구 감소에도 주택 수요 단위인 가구는 꾸준히 증가하기 때문이다. 비아파트 거주 비율이 높은 독신가구도 2030년까지 35.6%로 증가할 것이라는 점도 수요 증가에 힘을 싣고 있다.

반면, 올해 주택 인허가가 지난해보다 11.4% 줄고, 아파트 인허가는 브릿지론과 PF 어려움으로 예년의 30% 수준에 그칠 전망이다. 다만 착공과 분양은 작년보다 다소 늘어날 가능성이 있다는 게 김 연구위원의 설명이다.

주목할 부문은 2022년~2024년 동안 시장침체로 공급이 감소해 약 47만호의 공급 부족이 누적됐다는 점이다. 실제 분양과 준공 물량 기준으로 2020년~2024년까지 공급 부족이 누적된 점은 향후 주택 가격 상승 압력을 높일 수 있다.

공급이 부족한 데는 분양 원가 급등으로 사업성이 악화한 데다 분양가 규제로 수익률이 악화할 위험이 있다. 다주택자 중과 규제나 미분양대책이 미흡한 점 등도 공급 부족을 부추기는 요인이다. 또한 불합리한 규제로 공공 지원 민간임대주택의 공급이 줄어들고, 과도한 기부채납으로 민간택지 사업의 추진이 어려운 점도 공급을 줄이고 있다는 지적이다.

김 연구위원은 작년에 이어 올해에도 주택 공급물량 감소세가 지속된다면 내년이나 내후년에 공급부족에 의한 집값 폭등세가 재현될 가능성이 크므로 당장 확실한 효과를 거둘 수 있는 주택공급 활성화 대책을 시행해야 한다고 촉구했다.

이를 위해 임의적인 분양가 규제를 없애고, 아파트 공급기준 건축비를 현실화할 필요가 있으며, 과도한 다주택자 중과제를 적정화할 필요가 있다고 주장했다.

이어 도시개발사업에 과도한 수익 제한과 기부채납을 적정화할 필요가 있다고 김 연구위원은 덧붙였다.

한편, 이날 토론회에서는 공급 부족에 따른 집값 상승에 대해 일부 공감하는 의견들이 나왔다. 또한 정부가 그동안 많은 주택 관련 정책을 마련했으나 실제 현장에서는 체감하기 어렵다는 지적도 제기됐다.

이진 한국부동산 개발협회 정책연구실장은 앞서 발표에서 "집값 상승 압력이 누적됐다는 표현을 썼는데 개발업계도 공감하고 있다"라며 "우리는 이미 2026년, 2027년이 되면 집값이 급등할 것이라고 예단하는 상황"이라고 말했다.

이 정책연구실장은 이러한 상황에서 "(가격 급등의) 충격을 최소화할 수 있는 방안을 강구해야 한다"라며 "정부가 노력을 해왔으나 그간 금리 인상과 PF 문제와 맞물리면서 금융당국과 메시지가 부조화한 상태라는 점은 문제"라고 지적했다.

김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장도 "정부의 수많은 정상화 방안이 마련됐으나, 정책 체감의 효과는 다소 아쉽다"라며 "후속 조치나 세부 내용은 기대 못 미친다"고 말했다.

김 정책관리본부장은 "정부가 우선해야 할 과제는 수요 회복과 신규 자금 조달이 되어야 한다"라며 "수요 회복을 위해 금리 인하가 가장 중요하다는 점에서 이미 사라진 우대금리 부활 등으로 금리 인하를 유도할 수 있는 방안을 조속히 마련해달라"고 촉구했다.

이창무 한양대 교수는 단기적인 공급 부족에 매달려 정책을 오판할 위험성에 대해 경고했다.

이 교수는 "장기적인 체질 개선에 대한 답을 찾아나가는 것에 대해 고민해야 할 때"라며 "성장이 보장되지 않는 상황에서 공급이 어떻게 이뤄지는지에 대해 고민해야 한다"라고 말했다.

그는 "공급부족에 대한 현안이 굉장히 심각하고 많은 대책이 필요하다는 데 동의하지만, 강도에 대해서는 의문"이라며 "무조건 공급 부족이라 향후에 급등기에 대한 부문만 해결하면 된다는 식으로 뛰어들 수가 있는 상황은 아니다"라고 강조했다.

김영아 국토교통부 주택건설공급 과장은 "시장에 변동성이 있는지 보고 있는 상황"이라며 "매매와 전세 부문에서 모두 공급 확대가 중요한 해법이라고 보고 있고, 정부에서도 공급 확대에 대한 과제를 마련해 추진하고 있다"고 말했다.

김 과장은 "비아파트 시장 활성화를 위해 주거 사다리 역할을 할 수 있도록 청약 제도에 있어 비아파트를 보유하는 것이 걸림돌이 되지 않도록 하는 부문을 정부가 깊게 고민하고 있다"고 덧붙였다.

ysyoon@yna.co.kr