'분양가만 수백억' 강남권 초호화주택 개발사업 줄줄이 위기

당국 사업성 평가도 영향…본 PF 전환 불투명

(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 수백억 원의 분양가를 내세우는 강남권 초호화주택 개발사업들이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색에 따라 좌초될 위기에 처해있다. 얼어붙은 PF 시장과 금융당국이 새로 도입하는 사업성 평가 등에 영향을 받아 본 PF 전환이 불투명한 상황이다.

특히 지난해와 올해 PF 시장의 경색으로 인해 브릿지론을 연장하며 개발 사업을 이어온 시행사는 난처한 상황이다. 금융당국의 새로운 사업성 평가 가이드라인에 따르면 '유의·부실 우려' 사업장에 속할 우려가 커 대주단이 공매에 넘길 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.

18일 투자금융 업계에 따르면 서울시 강남구 부촌을 겨냥하던 초호화주택 개발사업들이 줄줄이 위기를 맞고 있다.

신사동 633-3 일원에 26세대의 초고급 주택을 건설하는 '더피크도산' 프로젝트는 오는 10월 브릿지론 만기에 맞춰 본 PF를 추진하고 있다. 시행사 알피에스디·알비디케이가 지난 2022년 6월 2천억원 한도의 대출을 받아 개발을 시작했다. 지난 2023년 6월 건축허가를 받았지만, 본 PF 조달이 어려워 착공이 늦어지고 있다.

논현동에 위치한 구 파라다이스 빌딩을 고급 오피스텔로 개발하는 PIA 논현동 고급주상복합 개발사업도 본 PF 전환이 불투명한 상황이다. 시행사 PIA는 지난 2022년 6월 1천50억원 규모의 대출을 받아 부지를 매입했다. 지난해 한차례 만기 연장을 거쳐 오는 6월 말 대출 만기가 도래한다.

PF 조달의 어려움으로 개발사업이 좌초된 사례도 나오고 있다. 시행사 주성알앤디는 효성중공업과 함께 청담동 132-9 일원에 지하 8층~지상 20층 규모의 하이엔드 오피스텔을 지으려 했다. 하지만 PF 조달이 어려워지면서 부지 인근에 위치한 하이트진로에 땅을 매각했다.

PF 업계 관계자는 "지난 2020년~2022년 강남 부촌에 초호화주택을 짓는 개발사업들이 유행했다"며 "이때 땅을 매입한 사업장들이 자금 조달이 어려워 착공을 차일피일 미루고 있다"고 말했다.

금융당국이 새로운 PF 사업성 평가 가이드라인을 내놓으면서 강남권 초호화주택 개발사업을 향하는 불안감은 더욱 커지고 있다. 개발사업 다수가 지난해와 올해를 거치면서 만기를 여러 차례 연장해왔기 때문이다.

사업성평가가 강화되면서 본 PF 조달을 받으려면 더욱 높은 분양실적을 보여줘야 하고, 일부 선순위 대주는 공매에 대한 가능성을 언급하는 상황이다.

지난달 정부가 내놓은 부동산 PF 사업성평가 개선방안은 기존 브릿지론 및 본 PF에 토지담보대출, 유동화증권 채무보증 등 평가대상을 추가하고 평가 등급을 현행 3단계(양호·보통·악화 우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실 우려)로 세분화한다.

'유의·부실 우려' 사업장은 금융대주의 충당금 적립 기준이 강화되고 부실 우려 사업장의 경우 상각 또는 경·공매를 통해 매각 수순을 밟게 된다.

이복현 금융감독원장 역시 "부동산 가격 상승 기대에 기대어 PF사업성 평가가 관대하게 이루어지지 않도록 철저히 관리하고, 현장점검 등 사후관리를 강화할 것"이라며 PF 구조조정에 대한 의지를 내비치기도 했다.

부동산 개발업계 관계자는 "하이엔드 주택은 초고가라는 점에서 첫 계약이 굉장히 어렵다"며 "본 PF를 받으려면 금융대주에게 분양률이나 분양대금 등을 보여주는 절차가 이전보다 훨씬 까다로워져 문제다"고 말했다.

또 "사업마다 분양률이나 이자 납입 여부 등 상황이 다르다. 다만 인허가가 완료됐고 이자가 나가고 있는데 시장 경색으로 PF가 막힌 곳을 부실 사업장으로 봐야 하는지 판단하기가 어렵다"며 "당국이 일률적인 기준보다 예외 사항을 더 폭넓게 인정해줄 필요가 있다"고 설명했다.

nkhwang@yna.co.kr