유동성 고비 넘어 사업성 시험받는 PF 사업장…여주·이천 사례는

(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 유동성 고비를 넘은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장이 청약이라는 최종 관문을 남겨두고 있다. 인접 지역에서도 청약결과가 극명하게 엇갈리는 사례가 나와 브리지론 단계에서 사업시행으로 가는 본PF 이행이 쉽지 않을 것으로 전망됐다.

20일 한국부동산원 청약홈에 따르면 GS건설이 시공한 두 개의 아파트 단지가 지난 5월 경기도 여주와 이천에서 분양됐다.

단지 규모는 여주가 769세대, 이천이 635세대로 얼추 비슷했다. 단지 사이의 거리도 차량으로 30분 정도이니 멀지 않은 편이었다. 시공사도 모두 GS건설로 동일했고 교보자산신탁이 관리하는 PF 사업장이었다.

청약은 일주일의 시차를 두고 진행됐는데 결과는 사뭇 달랐다.

앞서 진행됐던 여주역 자이 헤리티지는 537가구 분양에 2천612가구가 청약을 접수해 20평형에서는 모두 1순위에서 마감하는 등 순조로운 성과를 보였다.

그런데 일주일 뒤 분양한 635세대 규모의 이천 자이 더 레브는 603가구 분양에 286가구만 청약을 접수해 328가구가 청약미달 물량으로 남았다.

차이라면 분양가에서 이천 자이 아파트가 조금 더 비쌌다. 전용면적 84㎡ 기준 여주역 자이 헤리티지가 5억2천만~5억3천만 원, 이천 자이 더레브가 5억4천~5억5천만 원이었다.

여주역 자이는 계약금 1천만 원 정액제여서 청약 결과대로 계약이 이뤄지면 계약 시 76억9천만 원, 7월 초 진행되는 2차 계약 시 약 300억 원이 넘는 자금을 회수할 수 있다. 이후 10월부터 중도금 60%를 10%씩 6차례에 걸쳐 받을 수 있기 때문에 자금부담을 줄여가며 사업을 진행할 수 있다.

반대로 이천 자이 더 레브의 경우 청약 결과 대로 계약이 진행된다고 하더라도 계속해서 금융 비용을 물면서 사업을 진행해야 하는 처지다.

여기에 청약 미달을 해소하기 위한 마케팅 비용도 고려해야 한다. 이천보다 훨씬 사업성이 양호한 것으로 평가받는 고양시 일산에서도 1군 건설사가 미분양 해소를 위해 가구당 천만원대의 현금 지원을 내건 것으로 알려졌다.

여주역 자이와 이천 자이 더 레브는 상당 기간 미착공PF로 남아 있다 올해 들어 각각 900억 원과 600억 원 규모의 본PF를 체결했다. 대주단으로서는 사업성이 있다는 판단하에 내린 결정이지만 결과적으로 이천 자이 더 레브 대주단은 아쉽게 됐다.

총선 이후 금융당국의 PF사업장 정리 방침이 서면서 미착공에서 착공전환하는 사업장들이 나오고 있지만 이처럼 엇갈린 결과가 나오면서 대주단의 결정은 더욱 신중해질 것으로 전망됐다. 사업성이 양호하다는 수도권에서조차 청약 미달이 속출하고 미분양이 빠르게 증가하고 있기 때문이다.

경기도 미분양은 올해 1월 6천69가구에서 4월 9천459가구로 절반 가까이 늘었다. 평택시의 경우 300가구 규모이던 미분양이 9배에 육박하는 2천600여가구로 증가했다. 이천시도 올해 1월 154가구이던 미분양이 4월 1천45가구 규모로 증가하는 등 평택, 안성 다음으로 많은 미분양을 보유한 경기도 기초지방자치단체가 됐다.

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