KDI "부동산PF 자기자본 고작 3%…자본규제 대폭 강화 필요"

(세종=연합인포맥스) 박준형 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업을 주도하는 국내 시행사의 자기자본비율이 고작 3.2%에 불과해 자본 규제를 강화할 필요가 있다는 국책 연구기관의 제언이 나왔다.

황순주 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 20일 발표한 '갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에서 시행사의 자기자본비율을 선진국 수준으로 높이고, 제3자 보증은 폐지해야 한다고 주장했다.

특히 저자본·고보증 구조를 해소하기 위해 시행사에 충당금을 쌓도록 하는 간접규제를 강화하고, 리츠를 활성화하는 방안도 고려해야 한다고 제언했다.

황 연구위원에 따르면 최근 3년 내 추진된 총액 100조원 규모의 PF사업장 300여개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장의 총사업비는 평균 3천749억원이었지만 시행사는 자기자본을 118억원(3.2%)만 투입한 것으로 나타났다.

유형별로 보면 주거용은 2.9%, 상업용 4.3%에 그쳤고, 지역별로는 수도권이 3.9%, 지방이 2.33%에 불과했다.

황 연구위원은 "주요 선진국은 부동산 PF 사업의 자기자본비율이 30%~40%로 높다"며 "우리나라처럼 시행사가 아닌 제3자가 PF대출을 보증하는 경우는 주요국에서 거의 찾아볼 수 없다"고 지적했다.

그러면서 "저자본·고보증 구조는 사업성 평가 부실, 묻지마 투자, 거시 변동성 확대를 통해 결국 시스템 리스크를 초래하며 위험을 사회화한다"며 "시행사의 실패가 납세자의 부담으로 이어지고 있다"고 했다.

이에 따라 시행사의 자본확충을 유인할 간접규제를 도입해야 한다고 짚었다.

자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF대출을 공급할 때 더 많은 대손충당금을 쌓도록 규제하는 방식이다.

미국의 경우, 사업 주체가 총사업가치 대비 최소 15%의 자기자본을 투입하지 않으면 해당 사업을 '고위험 상업용 부동산' 대출로 분류하고, 은행은 일반 기업대출에 비해 충당금을 1.5배 더 쌓도록 규제하고 있다.

일각에서 선진국형 재무구조로 전환하면 주택 공급이 위축될 것이라 우려한다는 지적에 황 연구위원은 "자기자본을 확충하고 보증 의존도를 낮출 경우 주택공급 비용이 절감되고, 공급 안정성은 늘어날 것"이라고 반박했다.

그는 또 리츠 활성화도 부동산 PF 문제를 해결할 방법 중 하나라고 소개했다.

황 연구위원은 "리츠는 막대한 개발이익을 사회화한다"며 "리츠법에 따라 최소 자기자본비율 규제가 이미 적용되고 있어 자기자본비율이 주요 선진국 수준으로 높다"고 설명했다.

리츠는 주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 하는 법적 공모의무가 있으며, 연기금 등 공적 투자기관이 지분의 50% 이상을 소유해야 하므로 개발이익의 사회화가 가능하다는 것이다.

아울러 리츠는 법에 따라 자기자본의 2배까지만 차입이 가능한데, 이는 최소 33%의 자기자본비율을 의미한다고 부연했다.

한국부동산원에 따르면, 일반형 개발리츠의 평균 자기자본비율은 40.6%에 달한다.

여기에 더해 시행사가 공급 가구 중 일부를 저소득층에 배정하면 정부가 '택스 크레딧'을 부여하는 세제지원이나, 은행이 보유한 부동산을 임대 목적으로 개발하는 것을 허용하는 금산분리의 제한적 완화도 현실성이 있는 방안이라고 봤다.

황 연구위원은 아울러 부동산 PF 종합 데이터베이스를 구축하는 것이 매우 중요하다고 강조했다.

황 연구위원은 "국토교통부, 금융당국, 신용평가사, 주택도시보증공사(HUG) 등 어느 곳도 모든 사업장에 대해 체계적인 재무 및 사업 정보를 수집하지 않고 있다"며 "부동산 PF는 사업장별 재무자료와 사업성에 관한 자료가 매우 부족하다"고 말했다.

이에 "위험을 조기 감지하는 게 불가능하며, 땜질식 처방을 할 수밖에 없는 구조"라며 "향후 사업장별·회사별 재무 및 사업 정보를 공식 통계로 수집하는 데이터베이스를 구축해야 한다"고 덧붙였다.

jhpark6@yna.co.kr