주담대 금리 2%대로 하락…부동산 가격 들썩일까

금리, 부동산 가격에 주요 변수…대출규제·공급량도 영향

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 주택담보대출금리가 2%대로 떨어지면서 수도권을 중심으로 부동산 가격이 다시 들썩일지 주목된다.

특히 전세가격 오름세가 서울을 중심으로 지속되면서 매매가도 동반 반등할 수 있다는 우려가 커지는 가운데 금리마저 하락세를 보이면서 가격 반등에 기름을 부을지 주목된다.

27일 금융권에 따르면 KB 국민은행의 주택담보대출(혼합형) 금리는 연 2.99%~4.39%로 집계됐다. 신한은행의 주택담보대출 5년 고정금리(금융채 5년물 기준·아파트·주택구입)도 2.94%~4.95%를 나타냈다.

금리 하락은 한국은행의 기준금리 인하 기대가 선반영되면서 주담대의 기준인 금융채 5년물 금리가 하락한 영향이 크다.

금리 하락은 서울을 중심으로 수도권 부동산 가격이 들썩이는 가운데 나왔다.

한국 부동산원이 발표한 5월 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 전국 주택 매매가격은 0.02% 하락했으나 전달의 하락 폭 0.05%에서 축소됐다.

수도권 매매가격은 전달의 0.01% 하락에서 0.02% 상승으로 오름세로 돌아섰고, 서울의 매매 가격은 0.09% 상승에서 0.14% 상승으로 상승폭이 확대됐다. 지방의 경우 전달 0.09% 하락에서 0.06% 하락으로 낙폭이 축소됐다.

건설업황 부진으로 그동안 약세를 거듭하던 부동산 가격이 서울과 수도권을 중심으로 강세로 전환된 모습이다.

주간마다 발표되는 아파트 매매가는 서울의 경우 13주 연속 오름세를 보이고 있으며, 지방은 하락세를 보이고 있으나, 수도권의 상승 동력에 힘입어 전국 주간 아파트 매매가격도 6월 셋째 주에 0.01% 오르며 상승 전환됐다.

통상 금리가 하락하면 대출 수요를 자극해 부동산 가격을 떠받치는 역할을 한다. 실제 지난 10년간의 전국 주택매매가격지수와 기준금리 추이를 비교하면 2019년 하반기 금리인하 시기에 주택 가격이 반등한 것에서 확인할 수 있다.

2019년 발표된 논문 '국내외 거시경제변수를 고려한 주택의 매매와 전셋가격 간 동조화 변화분석'(장한익, 임병권, 김형근)에 따르면 주택가격은 국내외 금리가 1% 상승하면 하락하는 것으로 확인됐다.

지난해 1월 국토연구원이 펴낸 브리프 '주택시장과 통화(금융)정책의 영향 관계 분석과 시사점'에서도 정책금리 변화와 주택가격 변동 간에 역(-)의 관계가 존재한다는 점이 확인됐다.

국토연구원의 이태리 연구위원과 박진백 부연구위원에 따르면 주택시장 변동에 영향을 미치는 요인에 대한 기여도 분석 결과 전통적 수단인 기준금리는 50~60%가량 주택 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다.

이외에도 비전통적 수단인 대출 규제, 주택공급, 인구구조, 경기 등의 순으로 영향을 미쳤다.

주목할 점은 금융위기 이후 주택시장의 금리 민감도가 커졌다는 점이다. 특히 코로나19 이후 초저금리 환경에서 주택 가격이 큰 폭으로 오른 것은 차트에서도 확인할 수 있다.

주택가격에 영향을 미치는 요인은 금리 이외에도 정부의 부동산 정책과 공급 상황 등 여러 요소가 있다는 점에서 금리 하락으로 반드시 주택 가격이 오른다고 볼 수는 없다.

국토연구원 분석에 따르면 대출규제의 경우 2019년에는 기여도가 40%까지 증가했으나 코로나19로 대출총량규제를 유예했던 2020년 전후 시기에 기여도가 감소하여 대체로 18% 수준에 그쳤다.

대출규제는 금리에 비해 가격에 대한 기여도는 낮았으나, 금리가 주택시장에 효과가 반영되는 데 일정한 시차가 발생하고 비교적 지속성이 긴 반면, 대출규제는 시장에 비교적 단시간에 효과를 나타내고, 일시적이라는 특성을 보였다.

이러한 관점에서 정부의 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)의 시행은 금리 인하기에 단기적으로 가격 상승을 억제할 가능성이 있다. 다만 정부가 2단계 스트레스 DSR 시행일을 7월에서 9월로 2개월 연기하면서 이를 앞두고 대출을 늘리려는 수요가 단기적으로 가격에 영향을 미칠 가능성도 있다.

또한 최근 들어서는 주택 공급이 지연되면서 향후 가격 급등에 대한 우려가 커진 상황인 점도 부담이다.

지난해 주택공급 지표를 보면 인허가는 연평균 대비 74.2%, 착공은 47.3%, 준공은 73.9%로 착공이 매우 저조한 상황이다. 특히 서울의 경우 지난해 착공은 연평균 대비 32.7% 수준, 인허가도 연평균 대비 37.5%에 그쳤다. 공급에 대한 우려가 커진 상황에서 수요가 다시 살아난다면 가격이 오름세로 돌아설 가능성이 크다는 의미다.

ysyoon@yna.co.kr