[부실채권 전문가] 이지스운용 오윤석 "정상화 전략이 중요…PF NPL 검토"

"한계기업 메자닌도 검토…더 높은 수익률 추구"

(서울=연합인포맥스) 서영태 기자 = "NPL 밸류에이션을 할 때 자산을 보수적으로만 접근하기보다 본질가치에 대한 깊은 고민이 중요합니다. 최종적으로는 디스트레스드(distressed) 상황에서 훼손됐던 자산의 본질가치를 회복하는 정상화 전략이 중요합니다."

국내 1위 부동산 운용사 이지스자산운용에서 NPL(부실채권) 투자를 담당하는 오윤석 AI 파트장(이사)은 24일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 이같이 말했다.

NPL에 투자할 땐 가치가 떨어진 자산을 저렴하게 인수하려는 걸 넘어 원하는 가격에 매각할 역량을 갖춰야 한다는 이야기다. 부동산 전문가 집단인 이지스자산운용이 커지는 NPL 시장에서 존재감을 키우는 이유다.

특히 자산관리 조직은 이지스자산운용의 가장 큰 장점 중 하나로 꼽힌다. KAM(Korea Asset Management)은 AI 파트가 토지·공장·주거용 및 상업용 부동산 등 NPL 펀드 자산을 정상화할 때 협업하는 조직이다.

"1금융권에서 분기마다 매각하는 NPL과 달리 단일한 자산(single asset)이나 부실대출(distressed loan)로 표현되는 것은 어떤 자산인지 인지하고 소싱을 한 다음에 정상화하는 전략을 가져가는 게 중요한 포인트입니다."

◇ "펀드 전략 변화 중…PF NPL 검토"

오윤석 파트장은 이지스자산운용의 NPL 펀드를 책임지는 대표 매니저다. 연세대학교 도시공학과·건국대학교 부동산대학원에서 공부했고, 삼창감정평가법인·유진자산운용·가람감정평가법인을 거쳤다. 이지스자산운용에서는 2016년부터 현재까지 투자금액 기준으로 1조 원 이상의 NPL 투자를 집행했다.

현재는 4호 NPL 펀드의 신규 조성을 추진 중이다. 이지스자산운용만의 NPL 전략은 1호·2호·3호를 거쳐 진화해왔다.

"3호 펀드부터 전략이 많이 바뀌었습니다. 상대적으로 안정적인 레귤러 채권의 비중을 50% 이내로 줄였죠. 그리고 단일한 자산(single asset)과 부실대출(distressed loan)의 비중을 늘렸습니다. 밸런스가 중요하기 때문에 균형을 맞추며 펀드의 목표 수익률을 달성하고자 노력하고 있습니다."

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정 속 떠오르는 PF NPL은 오 파트장이 검토하는 주요 투자 대상이다. 그는 준공한 사업장에서 엑시트(자금 회수)를 못 하고 있는 선순위 대주의 채권을 중심으로 투자할 계획이라고 밝혔다.

또한 그는 패시브한 PF NPL 인수를 기본으로 하면서도 액티브한 개발까지도 염두에 두고 검토한다고 전했다. 철저한 정상화 플랜을 가지고 투자를 집행한다는 이야기다.

◇ "한계기업 메자닌도 검토…더 높은 수익률 추구"

오 파트장은 이자를 감당하지 못하는 한계기업이 더 발생하는 상황도 대비하고 있다. 팬데믹 때 내려진 이자 유예 조치가 끝나가는 상황에서 부실기업이 늘어날 것으로 보이기 때문이다.

밸류에이션이 명확한 레귤러 채권보다 싸게 살 여지가 크고 입찰 경쟁이 덜한 스페셜 채권의 비중을 늘리는 구상이다.

"PF NPL만 가지고 NPL을 이야기할 수 없는 만큼 한계기업 관련 프로젝트를 검토하고 있습니다. 부실해진 기업의 신주인수권부채권(BW) 같은 메자닌을 인수하는 방안입니다."

오 파트장은 부실기업의 메자닌 투자와 관련해 회사가 가진 담보물의 안정성을 가장 우선으로 분석하고, 기업 정상화 이후의 업사이드를 평가할 계획이라고 밝혔다.

또한 향후 NPL 펀드는 리스크보다 좀 더 높은 수익률을 추구할 계획이다.

"기존의 펀드보다 더 높은 위험과 수익률을 추구하는 수익자가 나오고 있습니다. 현재 조성 중인 4호 펀드의 투자가 끝날 시기에 시장에서 더욱 많은 기회가 생길 것으로 예상합니다. 펀드가 시장에 맞춰서 진화해야 하는 만큼 더 리스크가 높은 구간으로 진입하는 쪽으로 방향을 잡고 있습니다."

ytseo@yna.co.kr