기로에 선 서울 아파트 매매시장…"가을엔 오르지 말아요"

(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 서울 아파트 매매시장이 기로에 섰다. 통화당국이 기준금리 인하의 조건으로 수도권 주택 가격 안정을 고수면서 그동안 상승을 용인했던 금융당국과 주택당국의 입장에 변화가 감지됐기 때문이다.

8월 들어 서울 아파트 매매거래량이 감소하는 조짐을 보이면서 하향 안정화에 대한 기대가 나오지만 9월에도 상승세를 이어갈 경우 가격 상승을 지지하던 전세대출과 정책대출이 위축되면서 급격한 조정을 겪을 가능성도 거론됐다.

◇ 두 달 새 2% 오른 서울 아파트 매매가…성동구·강남 3구 견인

26일 한국부동산원에 따르면 8월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 상승했다. 서울 아파트 매매가격 지수를 살펴보면 올해 들어 6월까지는 94수준에서 큰 변화를 보이지 않았으나 6월 말부터 상승폭을 키워 현재 96.9를 가리키고 있다.

서울 아파트 매매가격 상승률을 기간별로 비교해보면 올해 1월부터 6월 넷째 주까지는 0.52%였으나 6월 넷째 주부터 8월 셋째 주까지는 2.18%로 네 배가량 확대했다.

서울 평균으로는 2.18%였지만 자치구별로 살펴보면 훨씬 더 변동폭은 컸다.

성동구가 4.66%로 가장 많이 올랐고 송파구 4.06%, 서초구 3.92%, 마포구 2.98%, 강남구 2.87%, 용산구 2.80% 등이었다.

매매가격이 단기 급등세를 보이자 거래량도 바짝 뒤쫓았다.

서울 부동산 정보광장에 따르면 아파트 매매거래량은 1월 2천667건, 2월 2천653건, 3월 4천402건, 4월 4천602건, 5월 5천109건으로 점진적인 증가를 보이다 6월 7천496건, 7월 8천535건으로 껑충 뛰었다.

문제는 이렇게 서울 아파트 매매거래가 뛰면서 수도권 주택시장 전반의 심리가 상승세로 돌아서고 가계부채 증가 속도가 가팔라졌다는 사실이다.

국토연구원은 '7월 부동산시장 소비심리지수'를 발표하면서 지난달 전국 주택매매시장 소비심리지수가 2021년 10월 129.7 이후 가장 높은 120.9라고 밝혔다. 서울은 2021년 9월 이후 처음으로 지수가 140을 넘어서면서 지수 상승을 견인했다.

수도권 아파트 매매거래량은 올해 상반기 10만3천175건으로 2021년 하반기 10만7천921건 이후 가장 많았다.

◇ 아파트 거래증가에 가계부채 급증…금융·주택당국 입장 선회

가격 상승 기대에 뒤따른 아파트 매매거래 증가는 결국 가계부채 증가로 이어졌다. 은행권에 따르면 5대 시중은행의 22일 기준 주택담보대출 잔액은 565조8천957억원으로 전월 말 대비 6조1천456억원 증가했다. 지난달 말일 기준 5대은행 주담대는 전월 대비 7조5천975억원 늘었는데 2016년 이후 가장 큰 폭이라는 평가가 나왔다.

결국 한국은행 금융통화위원회는 지난 7월 통화정책방향에서 금리인하의 조건으로 외환시장, 가계부채와 함께 수도권 주택가격을 명시했다. 금통위 통방문에서 '수도권 주택가격'이 명시된 것은 지난 7월이 처음이었다.

금통위는 8월 회의에서 기준금리를 동결하며 다시 언급해 수도권 주택가격 안정없이는 금리 인하가 없다는 입장을 재확인했다.

통화당국의 강경한 입장에 금융당국도 서둘러 주담대 축소로 방향을 전환했다.

금융당국은 9월 스트레스 DSR 2단계 시행을 앞두고 수도권에는 비수도권보다 0.45% 높은 1.2%포인트(p)의 가산금리를 적용하겠다고 밝혔다. 또한 가계부채 증가세가 진정되지 않을 경우 전세대출과 정책대출도 DSR산정에 포함할 수 있다고 언급했다.

지난 6월 말 스트레스 DSR 2단계 시행을 불과 일주일 앞두고 2개월 연기를 발표할 때와는 사뭇 다른 모습이다.

그동안 DSR 규제의 사각지대로 작용했던 정책대출에도 변화가 예상됐다.

이창용 한은 총재는 8월 금통위 기자간담회에서 "의도가 어쨌든 부동산 가격이 올라가서 서민의 집 마련이 어려워지고 보증이라든지 정책금융을 주고 그로 인해 또 부동산 가격이 올라가면 대출이 늘어나는 그런 위험이 이미 현실화됐다"며 "이 고리를 끊는 게 중요하다"고 지적했다.

작년 10월부터 디딤돌, 버팀목 대출 소득기준 완화를 통해 특례보금자리대출의 공백을 메워 온 주택도시기금을 관리하는 국토교통부도 이 총재의 이런 지적에 대해 "정책금융에 대해서는 정부에서도 문제의식을 가지고 들여다보고 있다"고 반응했다.

◇ 전문가들 "주택금융 추가 규제 영향 작지 않을 것"

금융당국이 추가 규제로 낼 수 있는 카드는 전세대출과 정책대출의 DSR 규제 포함, 정책 보증이나 대출 축소, 담보인정비율(LTV) 축소 등이 거론됐다.

문제는 주택시장이 상호 연관되어 있다 보니 규제가 미칠 영향을 가늠하는 것이 쉽지 않다는 사실이다.

국토부는 정책대출이 주담대 증가를 견인했다는 점에 대해서는 인정하면서도 서민주거지원에 쓰이는 만큼 서울 아파트 가격 상승의 원인이라는 해석은 과도하다는 입장을 보였다.

실제로 주택구매자금인 디딤돌 대출의 경우 대상이 5억원 이하의 주택이어야 하고 전세자금지원인 버팀목대출도 한도가 최고 1억2천만원이다.

그러나 최근 서울 아파트 매매거래가 주로 갈아타기 수요에 의해 이뤄진다는 점을 고려하면 다른 측면이 있다.

국토교통부의 주택매수자 자금조달계획서를 분석한 한 언론보도에 따르면 올해 서울 아파트 매수자 중 절반 이상이 부동산 처분소득으로 자금을 조달했다. 서민주거지원을 위한 정책대출이 갈아타기의 밑천으로 작용했을 가능성을 암시하는 부분이다.

전세대출이나 전세보증 축소가 미칠 영향도 예측하기 쉽지 않다.

채상욱 커넥티드 그라운드 대표는 "아파트의 적정 가격은 전셋값에 미래가치에 대한 기대를 배수로 적용한 것으로 풀이할 수 있다"며 "전세대출 규제로 전셋값이 움직이게 되면 매매가격도 영향을 받게 된다"고 설명했다.

윤지해 부동산R114 리서치 팀장은 "전월세 시장의 경우 실수요자들이 대출금 변동에 민감하다"면서 "수천만원에 따라 주거지가 바뀌는 문제가 발생하기 때문"이라고 말했다.

윤지해 팀장은 "전세대출을 규제한다고 하더라도 소득이나 자산에 여유가 있는 수요자의 고가전세보다 중저가 전세 영향이 더 클 것"이라며 오히려 서민 주거 안정을 해치는 역효과가 날 수 있다고 우려했다.

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