금리인하-집값, 미국도 골머리…'저렴한 주택 나오겠나'

모기지금리 하락은 우호적…사상 최고가는 여전한 부담

(서울=연합인포맥스) 이재헌 기자 = 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 향후 기준금리 선택지는 정해졌다. 물가는 잡았고 고용은 불안하기에 인하를 천명했다.

미국보다 먼저 금리 정상화를 시작한 우리나라 역시 금리인하의 필요성이 대두된다. 하지만, 위로 꿈틀거리는 집값이 걸림돌이다. 미국 또한 마찬가지여서, 이미 엎질러놓은 인하에 주택 신고가에 대한 우려가 확산하는 모양새다.

27일 연합인포맥스 매크로차트(화면번호 8888)에 따르면 S&P케이스실러 미국 주택가격지수(3개월 이동평균)는 지난 5월 기준 323.4를 기록했다. 5개월 연속 상승하면서 사상 최고치를 새로 썼다. 3년 전과 비교하면 26.6%가 높아졌다.

S&P케이스실러 주택가격지수는 발표 시기가 다소 늦는 대신, 다른 지표 대비 높은 정확도를 자랑한다. 동일한 주택의 가격 동향을 보여주기에 왜곡이 덜한 편이다. 이를 포함해 미국 집값을 나타내는 각종 통계가 모두 역대급을 가리키고 있다.

주택시장을 보면 미국은 금융안정 측면에서 불안한 부분이 있다. 비트코인이나 금 가격 동향을 봐도 상황은 크게 다르지 않다. 그런데도 연준은 이제 피벗(통화정책 전환)을 공식화했다. 고용이라는 맨데이트(책무)를 확실히 챙기겠다는 구상이다.

금리 인상이라는 통화정책 긴축기에도 미국 집값이 고공행진 한 이유는 매물 부족 때문이다. 기존 주택 소유자들의 교체 매매성 매물이 나오지 않은 탓이다. 주택담보대출(모기지)을 갈아탔다가는 고금리의 직격탄을 맞기 때문이다. 실거주라는 기본적인 수요조차 공급이 채우지 못해 초과수요가 극심했다. 신규 주택 건설이 지지부진해 사태를 키웠다.

이제 금리인하로 새 국면이 열릴지 현지에서 각종 의견이 나온다. 다만, 불경기로 새 매물이 나올지 미지수고, 실수요와 접점이 있느냐가 문제로 지목된다. 고가 주택이 시장의 중심으로 떠올라 심리만 자극받을 수 있어서다.

미국 방송 CNN은 "이전에 미국에서 중간 가격의 주택을 구매하려는 잠재적 수요자는 소득이 11만달러 정도는 돼야 한다"며 "3년 전만 해도 5만9천달러였다"고 설명했다. 금리가 내리더라도 '적정한 집'을 찾기가 어려워졌다는 뜻이다.

웰스파고는 "저렴한 주택이 나올 것 같지 않다"며 "주택 공급이 여전히 강력한 수요를 따라가지 못하고 있고, 노동시장과 임금 상승률이 둔화하면 매물이 더 나오기 어려울 수 있다"고 분석했다.

현재 뉴욕 채권시장의 금리 하락세는 다소 잠잠해진 편이다. 연준이 얼마나 과감한 금리인하 기조를 진행할지 불확실하다는 게 걸림돌이다. 미국채를 따라 모기지 금리가 빠르게 떨어진다면, 주택 수급은 다소 원활해질 것으로 보인다. 향후 연준 인사들의 시그널이 중요한 이유다.

미국 모기지은행협회(MBA)의 마이크 프라탄토니 수석 이코노미스트는 "잭슨홀에서의 파월 의장 발언은 시장의 예상에서 크게 벗어나진 않았다"며 "금리인하는 이미 금리에 반영됐기에 모기지 금리는 향후 1년간 6%에 가까워지는 수준일 것"이라고 내다봤다.

CNN은 "미국의 만성적인 주택 부족은 가격을 끌어올려 주요 과제가 되고 있다"며 "이를 해결할 만병통치약이 없는 만큼 시간과 모든 이해관계자의 큰 노력이 필요하다"고 전했다.

jhlee2@yna.co.kr