인구 감소에도 주택수요 향후 10년간 증가하는 비밀은

국토부, 신규수요 7천호 증가한 39만3천500호 추정

가구·소득 요인 감소에도 주택멸실 영향 확대

(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 정부가 인구 감소에도 향후 10년간 주택수요가 증가할 것이란 전망치를 제시해 그 배경이 주목된다. 인구 변동과 소득에 따른 주택수요는 과거보다 감소했지만, 주택 멸실 규모가 대폭 늘어날 것으로 전망한 것이 원인이었다.

공사비 등 사업성 요인에 따라 변동 가능성이 큰 멸실 요인이 신규 주택수요에서 큰 비중을 차지함에 따라 향후 주택시장이 수요 변동으로 혼란을 겪을 가능성도 있을 것으로 우려됐다.

2일 국토교통부가 발표한 제3차 장기주거종합계획에 따르면 향후 10년간 신규주택수요는 33만3천200호~44만8천200호 사이로 예상됐다. 연평균으로 환산하면 39만3천500호다.

국토부는 2023년에서 2027년까지 5년 동안 신규 주택수요가 40만호를 넘어서다 이후 30만호 초반까지 줄어들 것으로 전망했다.

정부는 주거기본법에 따라 10년 단위로 주거종합계획을 수립해야 한다. 여기에는 가구, 소득, 멸실 요인에 따른 신규 주택 수요 추정치가 포함된다.

가구 요인은 가구 추계에 연령별 인구, 주거면적 등을 반영해 산출하며 소득 요인은 주택수요에 대한 소득탄력성과 향후 소득 증가율에 대한 가정을 반영한다. 멸실 요인은 멸실주택과 노후주택 등을 고려해 산출한다.

3차 계획의 신규주택수요는 5년 전 나온 2차 계획 수정치와 비교하면 7천호 정도 더 많다. 지난 2018년 나온 2차 계획 수정치에서는 31만6천500호~45만7천연평균 38만6천500호의 신규주택수요를 예상했다.

요인별 주택수요를 이전 계획과 비교해 보면 가구요인 9만8천호로 전 계획 대비 2만7천호 감소했다. 소득요인은 15만5천호로 전 계획 대비 2만4천호 감소했다.

다만 멸실요인은 14만1천호로 전 계획 8만2천200호 대비 6만호가량 증가했다. 멸실 규모가 대폭 증가하면서 주택수요 증가를 견인한 셈이다.

신규 주택수요에 대한 세 요인별 비중을 따져봐도 2차 계획 수정치에서는 가구요인 32.3%, 소득요인 46.4%, 멸실요인 21.2%였던 반면 3차 계획에서는 가구요인 24.9%, 소득요인 39.3%, 멸실요인 35.8%로 변경됐다.

멸실수요가 이처럼 증가한 이유는 현 정부가 재건축·재개발 활성화, 수도권 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축에 집중하고 있기 때문이다.

실제로 국토부 관계자는 지난 2022년 말 나왔어야 하는 3차 계획이 2년가량 지연된 이유로 현 정부에서 발표한 각종 주택공급계획을 들기도 했다.

문제는 공사비 급등으로 재건축, 재개발 등 도시정비사업의 사업성이 급변하면서 정부가 예상한 대로 사업이 추진되지 못하거나 지연되는 경우 멸실 수요가 크게 변동할 수 있다는 점이다.

만약 주택멸실이 이전 계획과 같은 수준이었다고 가정한다면 신규주택수요는 33만5천호로 6만호 가량 줄어든다. 2차 계획 변경치와 비교해도 5만호가량 부족하다.

이에 따른 혼란은 비수도권보다 수도권에 집중될 것으로 우려됐다.

수도권과 비수도권의 주택수요를 2차 계획 변경치와 비교하면 수도권은 24만8천400호로 과거 수요 22만1천400호보다 2만호 이상 늘었지만 비수도권은 14만5천호로 과거 수요 16만5천100호보다 2만호 줄어드는 것으로 파악됐기 때문이다.

증권사 애널리스트 출신인 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "주택수요에서 제일 중요한 것은 소득수요"라며 "2차 계획에서는 인구적 요인보다 소득적 요인이 컸다"고 말했다.

채상욱 대표는 "3차 계획에서는 인구·가구적 요인은 확연히 감소했고 소득 요인도 내려왔다"며 "멸실이 폭증했는데 한국적 상황을 설명하기 위해 도입된 멸실 요인이 이렇게 총 소요량에 영향을 주는 형태로 만든 것이 적절한지는 시간이 말해 줄 것"이라고 덧붙였다.

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