LTV 규제 풀리자 '60% 넘는 주담대' 1년새 32조 폭증

(서울=연합인포맥스) 윤슬기 기자 = 4대 시중은행의 주택담보인정비율(LTV)이 60%가 넘는 이른바 '고(高) LTV' 대출 잔액이 1년새 50% 가까이 급증해 100조원을 넘은 것으로 나타났다.

최근 주택담보대출이 폭증하면서 잠재된 위험이 큰 고 LTV 대출도 함께 불어난 형국으로, 올해 중 금리까지 인하로 돌아서면 상황이 더 나빠질 수 있다는 우려가 나온다.

9일 금융권에 따르면 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리은행)에서 나간 주담대 중 LTV가 60% 초과 100% 이하인 대출 잔액은 올해 상반기 말 기준 총 100조9천197억원으로 집계됐다.

이는 전년 동기의 68조7천857억원 대비 46.7% 급증한 수치다.

은행들이 주택 거래 지역에 따라 지난해 이후 LTV를 최대 70%(비규제지역)까지 적용하면서 대출 잔액도 1년 만에 두 배 가까이 늘어난 것이다.

LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치다. 이 수치가 높을수록 주담대에서 담보가 차지하는 비중이 크다.

금융당국은 2018년부터 LTV가 60%를 넘는 주담대를 고LTV 대출로 분류, 2020년부터는 국제결제은행(BIS) 기준서 자기자본비율을 계산할 때 LTV 60% 초과 대출의 위험 가중치를 기존 35%에서 50%로 높였다.

그럼에도 최근 전체 주담대 전체 수요가 커지면서 고 LTV 대출도 함께 쌓이는 형국이다.

5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난달 29일 기준 주담대(전세자금대출 포함) 잔액은 567조735억원으로, 7월 말(559조7천501억원)보다 7조3천234억원 불었다.

특히 최근 고 LTV 대출 잔액이 급증하는 배경에는 주택 신규매수에 따른 대출 증가가 원인으로 꼽힌다.

전국적으로 집값이 상승하면서 최근 주택 매매가 증가해 이에 따른 대출도 급증하고 있다는 것이다.

실제로 국토교통부 통계에 따르면 7월 서울 지역 주택 매매(신고일 기준)는 1만2천783건으로 6월보다 41%나 늘어 2년 11개월 만에 1만건을 넘어섰다.

지난 7월 전국 아파트 신고가 거래건수도 연중 최대치를 기록하는 등 부동산 시장 '불장'이 이어지고 있는 상황이다.

직방과 업계에 따르면 지난 7월 기준 전국 아파트 신고가 거래건수는 총 2천317건이다.

6월 대비 440건 증가하며 올 들어 신고가 거래건수 중 최대 규모를 기록했다. 지난 1월 대비 2배 이상 증가했다.

여기에 정부의 느슨한 규제도 고 LTV 주담대를 자극한 것으로 분석된다.

이전까지만 해도 금융당국은 부동산 규제 차원에서 은행권을 향해 LTV가 높은 대출을 자제하라고 주문해왔다.

주택을 담보로 빌릴 수 있는 돈을 줄여 부동산 가격을 안정화하겠다는 복안이었다.

그러나 고금리로 얼어붙은 부동산 경기 침체 상황을 반영해 지난 2022년 말부터 관련 규제를 완화해 적용하고 있다.

금융위는 2022년 12월부터 부동산 규제지역 내 지역별·주택가격별로 차등화 돼있던 LTV 규제를 50%로 일원화했다.

서민·실수요자의 LTV는 최대 70%까지 확대됐다.

규제지역 내 주택구입목적 LTV 우대폭이 10~20%포인트(p)에서 20%p로 단일화되면서다.

대출한도도 기존 4억원에서 6억원으로 늘었다.

현재 무주택자와 1주택자의 LTV 한도는 규제지역에서 50%, 비규제지역에서 70%다.

여기어 더해 지난해 3월부터는 규제지역 내 다주택자들도 주담대를 받을 수 있게 됐다.

서울 강남 3구와 용산 등 규제지역 내 다주택자의 주택담보대출이 LTV 30%까지 허용되고, 비규제지역이라면 60%의 LTV가 적용됐다.

여기에 올해 초 수도권 대부분이 규제지역에서 해제되면서 LTV가 높은 신규 대출 취급액이 늘어난 효과도 컸다.

문제는 은행권의 고 LTV 주담대가 더 확대될 공산이 크다는 점이다.

최근 당국의 가계부채 압박에 은행들이 전방위로 대출 조이기에 나선 상황이지만 올해 중 기준금리 인하가 본격화하면, 이자 부담이 완화되고 고금리 시기 동안 묶여 있던 대출 수요가 다시 확대될 것이란 관측이 크기 때문이다.

특히 최근 제롬 파월 미국 연방준비제도 의장이 지난달 24일 잭슨홀 미팅에서 9월 금리 인하 가능성을 시사하면서 이런 흐름에는 더욱 속도가 붙을 전망이다.

다만 상대적으로 리스크 큰 고 LTV 주담대가 더 확대되는 건 시장에선 큰 부담 요인이다.

가뜩이나 고금리 상황이 지속되면서 차주의 상환 능력이 감소해 부실이 누적된 상태인데, 이 와중에 새로운 부담거리로 작용할 수 있기 때문이다.

은행권 관계자는 "LTV가 상향될수록 매입자금 중 자기자본의 비중이 낮아지므로 은행권 대출을 최대한 받는 차주가 늘어날수록 집값 상승을 부채질 하는 경향이 있다"며 "소득 증가율이 제한적인 상황에서 LTV 확대에 따라 대출금액이 늘어날 경우 결국 DSR도 높아질 수 밖에 없는데, 차주의 연간소득에서 원리금 상환하는 비중이 클수록 가구 단위 생활에 어려움일 발생할 가능성이 높고 결국 이는 개인 대출의 연체 가능성을 높여 전반적인 여신 건전성이 저하되는 결과를 초래하게 된다"고 우려했다.

sgyoon@yna.co.kr