가산동 지식산업센터 사업장 본 PF 전환…현대건설 추가 보증

(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 현대건설이 추진하는 가산동 지식산업센터 개발사업이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 전환에 성공했다. 다만 지식산업센터 시장이 냉각돼있는 점을 고려하면 PF 대출을 위해 신용보강에 나선 현대건설의 재무 부담이 커질 것으로 전망된다.

9일 투자금융(IB) 업계에 따르면 가산동 LG전자 연구소 부지를 개발하는 코아셋디앤씨와 현대건설은 최근 4천500억원 규모의 본 PF 조달을 완료했다. 브릿지론 연대 보증에 나섰던 현대건설은 보증 규모를 확대해 PF 조달을 도왔다.

부동산 개발회사 코아셋디앤씨는 지난 2022년 지식산업센터 개발을 위해 해당 부지를 2천400억원에 인수했다. 작년 말 기준 브릿지론 규모는 2천830억원이었다. 현대건설은 이 중 1천690억원에 대해 연대보증을 제공했다.

PF 시장이 냉각되면서 이 사업장은 브릿지론 연장을 통해 개발 사업을 이어왔다. 다만 최근 본 PF가 성사되면서 착공이 가시화될 것으로 전망된다.

본 PF 전환에는 현대건설의 연대 보증이 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다. 현대건설은 브릿지론 채권에 제공한 1천690억원의 연대 보증 규모를 2천500억원으로 확대했다. 현대건설이 연대 보증을 선 2천500억원 규모의 대출은 후순위 채권이다.

현대건설은 선순위 채권 2천억원에 대해선 이자 조달도 책임진다. 개발사업의 분양 성과가 저조해도 후순위 채권자는 원금 보존을, 선순위 채권자는 이자를 챙길 수 있다는 의미다.

본 PF에는 보험사와 캐피탈사, 증권사 등이 참여한 것으로 알려졌다.

PF 업계 관계자는 "시공사가 통상 책임준공을 약속한다는 점을 비교하면 현대건설의 신용 보강이 두터워졌다고 볼 수 있다"며 "시장 상황에 따라 PF 조달이 어려우니 현대건설의 크레딧에 의존해 PF를 조달한 것"이라고 말했다.

다만 지식산업센터 시장이 냉각된 점은 신용보강에 나선 현대건설의 재무 부담을 키우는 요인이다.

지식산업센터 빅데이터 플랫폼 '지식산업센터114'에 따르면 올 2분기 수도권 지식산업센터 경매 진행 건수는 290건으로 전 분기(182건) 대비 59% 증가했다.

2분기 수도권 지식산업센터 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 서울 62.0%, 경기 64.9%, 인천 62.3%에 그쳤다.

실제로 본 PF를 완료한 이 사업장 인근에 있는 '가산W몰'은 PF 전환 및 브릿지론 연장에 실패해 공매에 넘어가 유찰을 거듭하고 있다.

부동산 업계 관계자는 "일단 국내 굴지의 시공사가 보증을 통해 개발을 진행하지만, 지식산업센터 시장이 무너졌다는 점은 현대건설에 부담으로 작용할 것이다"며 "완공 시점인 2026년에 지식산업센터 분양이 어떻게 되는지 지켜봐야 한다"고 설명했다.

이어 "브릿지론 보증을 선 시공사 입장에선 '울며 겨자 먹기'로 사업을 진행할 수밖에 없는 상황일 것이다"고 덧붙였다.

nkhwang@yna.co.kr