부동산 공시 가격에 '시장변동률' 반영한다

현실화 계획은 공시법 개정 통해 폐지 추진

무리한 보유세 인상 부담은 완화

(세종=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 정부가 공시가격 현실화 계획을 완전 폐지하고, 시장 변동률을 반영하는 방식으로 공시 가격 산정방식을 개편하기로 했다.

국토교통부는 공시가격 산정에 시장 변화를 충실하게 반영하는 방식으로 변경하는 내용을 골자로 한 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 12일 공개했다.

이번 합리화 방안은 지난 3월 대통령 주재 민생토론회를 통해 발표한 '공시가격 현실화 계획 폐지' 방침에 따른 구체적인 이행 계획이다.

이번 방안은 연구용역, 전문가 자문, 국민 인식 조사, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 마련됐다.

공시가격 현실화 계획은 2035년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 2020년 11월 수립돼 2021년 부동산 가격공시부터 적용됐다.

그러나 적용 과정에서 국민의 경제적 부담이 크게 증가하고, 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전 현상이 발생하는 등 부작용이 지속해 제기됨에 따라 올해 민생토론회를 통해 폐지를 추진하기로 결정된 바 있다.

기존에는 공시가격 산정 시 '시세×(시세반영률＋시세반영률 제고분)'으로 계산하던 것을 '전년도 공시가격×(1＋시장변동률)'로 산정한다는 것이 이번 방안의 요지다.

다만 균형성 제고가 필요하다고 인정한 부동산에 대해서는 균형성 제고분을 추가로 반영하게 된다.

균형성 평가는 시·군·구 단위로 조사자가 입력한 공시가격을 평가하고 균형성 평가 기준에 미달하는 곳은 심층 검토지역으로 선정, 균형성이 개선되도록 이를 재산정하고 검수하는 과정을 거친다. 균형 제고 상한은 전년 공시가격의 최대 1.5% 이내로 설정한다.

일례로 시세 9억원의 아파트의 경우 올해 공시 가격은 시세반영률 69.2%를 적용하면 4억800만원이다. 올해 공공주택 변동률이 1.52%라고 가정하면 내년도 공시 가격은 기존 현실화 계획을 이행할 경우 6억5천만원으로 올해 대비 4.52% 오른다. 반면, 이번 합리화 방안을 적용하면 6억3천200만원으로 1.52% 오르는 데 그친다. 현실화 계획 대비 인위적 인상분인 3%P가 빠지게 돼 상대적으로 공시가격이 덜 오르게 되는 셈이다.

공시 가격은 현행 67개 제도에 공적 기준으로 활용되며 특히 재산세, 종합부동산세 등 보유세의 기준이 된다.

집값 급등기였던 2021년~2022년 시세반영률이 급격히 높아지면서 공시 가격이 단기간에 급등, 국민의 보유세 부담이 높아진 바 있다.

현실화 계획을 적용한 2021년~2022년에는 공동주택 공시 가격이 연평균 18% 올랐으며, 현실화 계획 도입 이전에는 공시 가격이 10년간 연평균 4.6%가량 오른 바 있다.

김규철 국토부 주택토지실장은 "현행 공시가격 산정 방식은 시세 반영률이 매년 인상됨에 따라 공시가격의 상승률이 실제 집값 상승률보다 높아지는 구조적인 문제가 있다"라며 "따라서 국민 인식에 부합하도록 시장의 변화가 공시가격에 충실하게 반영되는 방식으로 산정 방식을 변경하겠다"고 밝혔다.

이번 합리화 방안은 법 개정이 필요하다.

국토부는 기존 현실화 계획을 의무화한 규정(공시법 제26조2)은 삭제하고, 공시가격의 균형성 달성을 위한 국가의 책무조항을 신설하는 등 관련 법 개정안을 9월 중에 발의할 예정이다.

전문가들은 일단 시장 가치를 반영한다는 측면에서 긍정적이라고 평가했다. 다만 가파르게 가격이 오른 지역의 경우 공시 가격이 조금 높게 나올 가능성이 있다고 지적했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "시장가치를 반영한 정책가격으로 공시가격을 운영하며 종전 로드맵보다 실거래가 반영 속도가 다소 둔화할 것으로 보이고, 급격한 보유세 부담 문제는 완화될 것으로 예상된다"라고 말했다.

그는 "다만 서울과 수도권 등 실거래가격 및 감정평가 금액이 오르는 지역은 공시가격 인상 폭이 조금 높게 나올 가능성도 있고, 지역별 공시가격의 양극화가 예상된다"고 말했다.

ysyoon@yna.co.kr