금융硏 "전세 미반환 위험에 임대인 DSR 규제 낮춰야"

(서울=연합인포맥스) 이수용 기자 = 최근 전세 시장에서 임대인의 전세보증금 미반환에 따른 채무불이행이 늘어나자 임대인이 대출 여력을 유지할 수 있도록 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 낮춰야 한다는 제언이 나왔다.

박춘성 한국금융연구원 연구위원은 29일 '전세자금대출을 고려한 DSR 규제 방안에 관한 논의' 보고서에서 "임대인에 대해서는 원금을 반영하기보다는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 수준을 현 수준보다 낮춰 대출 여력을 유지하는 방안을 고려할 수 있다"고 말했다.

전세자금대출은 임대인의 전세보증금 미반환에 따른 채무 불이행 위험에 노출됐고, 가계부채에서 큰 비중을 차지하지만, 일반적인 대출 규제가 적용되진 않고 있다.

이에 따라 임대인의 전세자금대출 원금을 DSR에 직접 반영하기보다는 기존 DSR 값을 규제 상한인 40%보다 일정 수준 낮게 해 대출 여력을 유지하고, 전세가 하락 시 대출 여력을 활용해 추가 대출을 임대보증금 상환에 활용하도록 한다는 것이다.

박 연구위원은 "일종의 스트레스 DSR로 이해할 수 있는데, 현행 제도가 금리 상승 위험을 고려해 차주의 한도를 제한한다면, 임대인 규제 방식은 전세가격 하락 위험을 반영해 보증금 상환을 위한 대출 여력을 유지하는 것"이라고 강조했다.

다만, 그는 임대인의 DSR을 제한하는 수준을 결정하는 데 전세가 하락 위험을 적절히 반영해 임대인의 금융 활동이 제약되지 않도록 유의해야 한다고 덧붙였다.

예를 들어 현재 전세가와 최근 5년 최저 전세가 차이를 20년 만기 대출로 인식해 임대인의 DSR을 제한하는 경우, 전세가 차이를 1억원이라 가정하면 연간 원리금 상환액은 500만원으로 산정되는 식이다.

임대인의 소득이 5천만원이라면 이는 DSR 10%에 해당하는 수준이다.

따라서 임대인의 DSR 규제는 40%보다 10%포인트(p) 낮은 30%로 제한되는 셈이다.

박 연구위원은 "반대로 전세가가 최대 1억원 하락해도 임대인은 임차인의 보증금과 함께 만기 20년의 1억 대출로 기존 보증금을 반환할 수 있게 된다"며 "전세자금대출을 규제 내로 편입하고 각 주체의 대출 여력을 유지해 전세시장이 원활히 작동하도록 하는 것을 목표로 한다"고 말했다.

임차인의 경우 전세자금대출 이자를 DSR에 직접 반영해 과잉 채무를 예방하고 이자 납입 연체 위험을 감소할 수 있다고 덧붙였다.

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